浅析房地产开发行业税负及税务管理与稽查对策.docVIP

浅析房地产开发行业税负及税务管理与稽查对策 近年来，全国城市房地产价格在市场多种因素的推动下持续走高，巨大的利润空间使许多 经营业主纷纷转入这一朝阳产业”，据调查，到2007年底，达州市各县城区房价在1500 元/m2—2100元/m2之间，市区的房价在2000元/叶一3500元/m2之间（个别楼盘已突破3500 元/m2）,房地产开发业已成为目前税收支柱行业，税收增收的亮点，但也逐渐演变成为税收 征管的难点，稽查的难点。 2007年，我市房地产（含建筑安装）税收征收入库58,637万元（系计会口径），是2006年 同期房地产税收入库37,952万元的1.55倍，占全市地税总收入144,078万元的比重为 40.70%,而我市房地产开发行业（不含二手房交易）税收共入库税款28,469万元，占全市地 税收入144,078万元的比重为19.76%。由此可见，房地产业开发行业对我市税收贡献有着举 足轻重的作用。 从该行业整体税负看，2007年，我市房地产开发行业（不含二手房交易）入库税款28,469 万元，全年房地产开发行业销售（营业）收入（不含二手房交易额）总额为284,797万元，行 业平均税负为10%。那么，我市的房地产开发行业税负是高还是低呢？从以下几个方面来进 行比较分析： 一、以不同的视角分析房地产行业的整体税负 1、从国家宏观税收政策角度分析 以营业税及附加、契税、企业所得税、土地增值税核定征收为例，房地产开发企业宏观税负： （见表一） 衣 地区 营业税 城建税、教育费附加、 地方教育附加 土地增值 税 企业所得 税 契税、土地使 用税等 整体税负 市本级（含通 川区） 5% 0.55% 1.5% 4.95% 约 0.5% 12.50% 县级 5% 0.45% 1.5% 3.3% 约 0.5% 10.75% 说明：①该表反映的是房地产开发企业宏观税负，不含个人独资从事房地产开发的整体税负; 由于个人挂靠房地产开发企业从事房地产开发行为较为普遍，目前税收征管是对被挂靠企业 征收企业所得税（实际负税人是个人），再对个人按承租、承包经营所得征收个人所得税； 目前，土地增值税实行““先预缴，后清算”的管理办法，预征率为：商用房2.5%,非普通 住房2%,普通标准住房减半征收土地增值税，一般的开发企业土地增值税综合预征率在1.5% 左右。 根据达市地税发［2006］号文件规定，实行核定征收企业所得税方式的，达州市市区范围应税 所得率不低于15%,各县应税所得率不低于10%,市区的企业所得税税负为收入总额x应税 所得率15%x企业所得税税率33%（2007年以前）二4.95%,同上，各县企业所得税税负为3.3%。 2007年市级（含通川区）房地产行业实现销售收入92764万元，占全市房地产销售收入 284797万元的百分比为32.57%o 契税的计税依据是房地产开发企业承受土地的全部经济利益。房地产开发企业除上表列的主 要税种外，还要缴纳印花税、土地使用税、个人所得税等非主体税种，估计税负在0.5%左右。 由于目前房地产行业还处于旺盛期，其利润空间基本上在10%—15%以上，因此，核定征收 方式下的税负较为客观地反映了当前房地产行业的整体税负。 经测算，全市房地产行业平均税负不应低于】2.50% X 32.57%+10.75% X 67.43%二11.32%; 2、从全省抽样调查的角度分析 与抽样调查的省内其他四个市州比较情况如下： 单位 销售收入 已纳税款 税负％ 达州 284797 28469 10.00 南充 417655 40170 11.43 泸州 382571 40170 10.50 成都 9561832 1252600 13.10 资阳 188037 20308 10.80 由上表可见，我市房地产行为整体税负还略低于省内其他几个市州，特别是低于成都市3.10 个百分点。主要有以下几个方面因此的影响： 该地区房地产行业税收征管力度大，管理到位，部门协作到位。 加大房地产行为欠税清缴力度，执行到位。 该地区房地产销售走俏，利润空间较其他地区大，土地增值税、企业所得税入库占的比重较 大。 其他一些不确定因不素。 3、从近两年我局对我市（县）房地产专项检查的角度分析 经抽样调查5房专项稽查过的房地产开发企业来看，五户企业整体税负约为13.00%; 名称 销售收入 应纳税额 税负 已申报数 查补数 银河房地产开发公司世纪苑项目 3026.00 299.40 27.20 10.79% 四川汉洲房地产开发有限公司（宣 1557.00 38.40 156.00 12.49% 汉汉洲大厦项目） 四川省盛兴房地产开发有限公司 （世纪广场）大众工程指挥项目部 3960.00 248 342.00 14.90% 达县阳光房地产开发有限公司万