综合体项目营销答疑报（125页）-详细.pdf

谨呈：上坤置业 一战定庐州 上 坤 庐 阳 项 目 营 销 答 疑 报 告 易居中国安徽区域 前 言 通过前期与贵司的数轮沟通， 现就本次汇报答疑重点内容呈送如下 先来看看我们的市场 市场概况 The early stage of the project positioning Report 通过易居前期的调研及沟通，概括市场情况如下—— 全市 区域 住宅 商业 办公 市场 市场 竞争 竞争 竞争 调整维稳期 老城价值坚挺 抓时机，以小博大 差异化补缺 品质提升，脱颖而出 政策收紧之下 庐阳传统老城区 ，占位中坚 对海亮——快节奏抢先 周边在售项目少 周边办公价格实现一般 市场调整时期 政策之下价值坚挺 对文一——打品质口碑 同质化产品去化较慢 全市商务公寓热度高 量跌价稳，网签受限 本案主城中心区位 对金科——现金流产品 本案从定位入手 本案从品质入手 政府/房企/客户压力加剧 一手房稀缺，二手房密布 对四里河——地段优势 以差异化特色化赢取客户 寻求合适的定位和产品 大势预判 The early stage of the project positioning Report 易居综合政策收放及市场波动情况，考虑市场发展方向如下—— 16年10月-17年上半年 政策向左 楼市向右 （市场需求向上发展，政策收紧打压，政策与市场发展背道而驰） 17年3季度 17年4季度-18年1季度 18年2季度 18年3季度 调整期 下行期 维稳期 维稳上行期 预计18年2季度市场进入维稳期，并于3季度实现市场上行发展 本案入市时机符合市场大势，利于项目的量价实现 住 宅 篇 在当前市场竞争格局、成本及限价情况下， 我们应采用何种竞争策略，获取足量客户？ 住宅策略1-炒作限价盘 The early stage of the project positioning Report 例如百大东兴家园、望江台等项目 通过媒体手段，集中炒作限价盘 炒作 限价盘 概念，以性价比吸客 一方面打开项目知名度 另一面通过价格吸引客户 前期推广时，对外传播更高的价格，拔高预期 Step 1 释放高价，拔升客户心理预期 “主城核心，稀缺地段，绝版项目，高层精装2.5万” 住宅开盘前，炒作老城唯一限价盘，吸引客户 Step 2 释放实际售价，炒作限价盘 “一环老城最低价，超高性价比礼献霸都，高层精装2.08万” 住宅策略1-炒作限价盘 The early stage of the project positioning Report 3大媒体渠道，集中炒作 微信营销