绍兴会稽山旅游度假区南镇路项目市场定位研究 .pptx

01;城市财富聚集，区域值得期待;经济总量超越温州，跻身全省三甲，市区人均GDP超万美元;城镇居民人均可支配收入领先长三角，民间财富雄厚;绍兴各地区 ;64%的潜在购房者倾向置业在市区;稽山街道是绍兴市越城区目前最大的一个街道，辖区面积20.36平方公里。 北面9.56平方公里为浙江绍兴经济开发区。 南面10.8平方公里为浙江会稽山旅游度假区。;会稽山旅游度假区，坐落于绍兴城东南，区属于稽山街道。 会稽山文化积淀深厚，是中国历代帝王加封祭祀的著名镇山之一，是中国山水诗的重要发源地之一，历代文人雅士留下了众多诗文佳作。目前已开发为旅游景区，内有大禹陵、炉峰禅寺等名胜古迹，最高峰为香炉峰。 绍兴古称会稽，春秋时代为越国都城，秦始皇置会稽郡，辖春秋时长江以南的吴国、越国故地。 唐时改会稽郡为越州。南宋时，越州曾两度作为临时首都。1131年，宋高宗赵构改年号为绍兴，寄托“绍（承继）祚（国统）中兴”之意，并把越州改为绍兴，绍兴遂由此得名。 由于优越的自然景观以及深厚的人文历史积淀，会稽山在绍兴人心目中是一座不可代替的、人皆向往的“灵山”，具有极强的吸引力和号召力。;绍兴强劲的经济指标，为该市房地产市场奠定了良好的需求基础。 在绍兴越城，在稷山街道，在会稽山麓，300余亩土井头地块的规模优势和稀缺性显而易见。 这是一个强劲发展中的富裕都市，这是一个值得期待的房地产项目！;10;量有一定支撑，总价降幅更大;年度/项目;供不应求是2008年以来绍兴房市房价上涨的主要原因。;年度/项目;年度;2010年5月份开始，绍兴市区房价拉开升势，一路上扬至9月份的年度最高点——16786元/㎡。 在成交面积方面，套均面积偏大，多在140㎡以上。 2011年，前十个月成交3762套，成交面积506036㎡，套均面积134.5㎡， 单价徘徊的市场背景下，单套总价出现下降趋势。;2011年1-10月份，市区成交均价从12945元/㎡变化至12263元/㎡，下降了5.3%的前提下，套均总价从2010年的185万元下降至今年1-10月份的166万元，较2010年下降了10.3%;近年来的调控愈演愈烈，随着众多地区银行纷纷传出首套房利率提高的消息后，房价拐点似乎越来越临近。政府调控政策的不断加码下，房价的日趋稳定，使得大多数购房者对未来房价有了下跌的预期。 根据10月28日--10月31日绍兴市第十一届房地产博览会消费者调查的结果显示，有41%的市民预计未来房价会小幅下跌，28%的市民预计未来房价保持稳定，只有17%的市民预计小幅上涨。与去年同期近50%的市民预计房价会小幅上涨相比，今年41%的市民预计房价的小幅下跌，可以看出近一年来，政府的宏观调控对绍兴楼市造成了不小的影响，特别是自4月份绍兴出台地区限购令之后，对外地人在本地买房有了明确的条件限制后，绍兴楼市陷入了空前的低迷期，市民对房价下跌的预期也日益增加。;根据10月28日--10月31日绍兴市第十一届房地产博览会消费者调查的结果显示，在户型调查选项中，90-120㎡的面积户型最为被广大市民所青睐，占43%；90㎡以下的小户型也受到追捧，占23%；整体来看120㎡以下的中小户型在本次房交会中较为受关注；而部分改善型购房者则相对会选择面积较大的房源。 ;房地产专项调控步步紧逼，市场拐点若隐若现，绍兴市场势难独善其身。 绍兴市场经过前期量价轮涨，高价位确立需要时间，周期性盘整不可避免。 大市盘整中，总价下降已成趋势，控制面积，总价瘦身是成本最经济的应对方式。;21;单价有风险，总价有空白;;项目;;;;;;竞争市场上别墅项目较多，但纯别墅项目有限。 市场上的别墅项目以联排和双拼产品居多，总价在500-1000万之间，低于500万和高于1000万元的项目均较为稀缺。 别墅供应市场呈明显的橄榄型分布，中间产品竞争激烈，市场机会更多的存在于上下两端。;31;个案热销原因，无非总价地段;项目名称;地址;四季园户型;成交时间;地址;颐东华庭户型;颐东华庭是2011年度销售最好的别墅项目，自6月初开盘以来，该项目以双拼和联排为主，尤其是联排别墅较好的控制了面积和总价，兼有良好的区位，故而取得了开盘不足半年销售近7成的销售成绩。;地址;玉园项目由于产品规划面积偏大，整体上叫好不叫座，实际销售情况并不太理想。;地址;;成交时间;近两年内开盘的重点在售别墅项目市场表现差异巨大。 其中宝业四季园项目是2010年和今年连续两年的别墅销售冠军，两年成交200多套，占近期开盘别墅市场成交量的近七成。颐东华庭是2011年新开别墅项目中，销售仅次于四季园的项目，半年成交71套，完成销售近七成。上述两个项目业绩取得的原因均与其较好的区位、合理的价格有关，尤其是两项目的总价控制是项目成功的制胜法宝。 而相对应的，玉园项目则受限于面积过大、总价偏高