剖析房地产经济对宏观经济影响.docVIP

PAGE PAGE 6 剖析房地产经济对宏观经济影响 房地产业经过十几年的快速发展，已成为一个重要的产业，在许多地方还是支柱产业。房地产经济是宏观经济的重要组成部分，房地产经济对宏观经济的影响是多方面的，房地产经济的健康平稳发展影响着宏观经济的发展。我国房地产在近几年的快速发展中，每年拉动了GDP约1.5个百分点。在现实的经济运行过程中，国民经济与房地产业之间的相互影响与相互作用，都是通过经济变量、经济参数来完成，并在国民经济周期波动和房地产市场周期波动过程中实现的。 因此，那些既对国民经济波动产生作用，同时又会影响房地产市场波动的宏观经济变量和参数，便成为影响房地产市场前景最主要的几个关键因素，其中又以经济增长率最为重要。美国经济学家西蒙?库兹涅茨曾经说，国民经济增长率与房地产业发展状况之间存在着十分紧密的关系。一系列的研究和实证分析也表明，房地产业发展的水平与国民经济增长呈高度的正相关，宏观经济增长率越高，房地产业发展的速度也越快。房地产业关联性分析由于房地产业本身的特性决定了其产业链长，关联度大，能够直接或间接地拉动和影响相关产业的发展。例如，房地产开发将会拉动对钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料制品等建材的需求，带动建筑业、建材、冶金、纺织、化工、机械、仪表等50多个生产部门的发展。据统计，每100元的房地产销售能够带动相关产业170元的销售，其连带和关联效应极其明显。 根据一些经济发达国家的统计，房地产业的产值每增加1就能使相关产业的产值增加1.52。房地产业的感应度系数和影响力系数在国民经济各产业部门中处于平均水平之上。除此之外，房地产业的发展还能极大的推动金融业的发展。由于房地产投资额大，资金周转期长，较一般产业的发展更需要金融业的支持。一些发达国家和地区的银行用于房地产的贷款和投资，一般要占到投资贷款总额的三分之一强，高的可达70%。随着我国城市化的快速推进及人均可支配收入的提高，居民对房地产的需求有上升趋势，在未来很多年内房地产业都将是我国经济发展的重要组成部分，其原因主要体现在二个方面：其一、我国城市化进程的快速推进。 根据国际经验，当一个国家的城市化水平达到30%的临界值时，房地产业将进入加速发展阶段。从30%到75%，英国用了200年，美国用了100年，日本用了70年。我国的城市化水平1996年达到30.48%，2004年达到41.76%，平均每年增加1.41%，按此速度，达到75%只需21年左右。若暂按15亿人口作为基数，那么也即每年有115万农村人口进入城镇生活。若按2007年《中国房地产年鉴》公布的全国城镇人均住宅建筑面积26.11平方米计算，每年则需要新增住宅5.5亿平方米。 这些数据说明，城市化造成的房地产需求量非常大。而这也仅仅只是城市化对住宅市场的影响，还有对其他建筑物及设施，如商业用房、办公楼、酒店、工业用房等的需求。所有这些，都构成了房地产经济发展的巨大潜力。其二、国民经济和人均收入快速增长。2010年我国GDP超过5万亿美元，GDP总量超过德国和日本，成为世界第二大经济体；但我国人均GDP只有2000多美元，世界排名仍显落后。以经济基本面来看，总量巨大、发展速度快，这就为我国房地产业的发展创造了良好的条件。发达国家的发展经验表明，人均GDP迈过1000美元的门槛后，居民消费结构将进行升级，不仅汽车消费进入中层收入者的视野，而且住宅也成为消费热点。近几年上海、深圳、广州、北京的房价快速上涨，需求仍十分旺盛，除了供应结构失调、投机成份等因素外，这些城市人均GDP已超过5000美元亦是不可忽视的重要支撑因素。 在一线城市中，数量日渐庞大的中产阶级家庭正经历着居住升级，住房改善的过程，这一过程也将产生相当规模的市场需求。由此，房地产业在较长的一个时期仍有较大的发展潜力。尽管由于房价虚高，在目前阶段，房地产业受到国家相关政策的限制与约束，但房地产本身所具有的产业链长，关联度大等特点，使其对宏观经济的影响具有持续性和长期性的特征。房地产业经济对国民经济的影响因素分析房地产业对国民经济的影响可以用房地产业经济变量来衡量，所谓房地产业经济变量是将房地产业作为一个相对独立的、有自己独特运行规律的产业而对其运行的状态进行测度的经济参数。这些变量调节其经济行为，从而产生对整个国民经济宏观运行状况的波动性影响。具体而言，可以通过房地产业的规模增长率、房地产业效率增长率、房地产业信用规模，以及房地产需求和供给水平等指标来衡量房地产经济对宏观国民经济的影响。 房地产业增长率对国民经济的影响。房地产业增长率一般按当年的市场价格计算，公式为:F=G/H×100%。其中，F指的是房地产业增长率，G是计算期年房地产业的生产总值，H指上一年房地产业的生产总值。该指标是反