郑州货栈街项目市场调研报告1.pptVIP

人口篇 五类居民需求数量预测 1. 原城市居民需求数量 （ 拥有郑州市户口的常住居民 ） 房地产需求总量预测 ? 郑州市居民结婚、离婚产生购房需求，按 2009 年的数字，结婚与离婚登记人口共约为 10 万 对，按 60% 的购房比例、户均 100 平方米的住宅面积计算，年均约需新增住房面积约为 600 万平 方米 2. 被城市居民需求数量 （ 城中村居民、新城建设，需求量极少 ） ? 由于郑州市城中村居民在城中村改造中获取住房补贴，购房需求较少，此部分可 忽略不计 3. 暂城市居民需求数量 （ 流动人口 ） ? 郑州市流动人口年均增长约 20 万人，按 5% 的购房率，人均 50 平方米的住宅面积计算，需新 增住房面积约为 50 万平方米 2000 年流动人口数量（万人） 51 2009 年流动人口数量（万人） 223 年均流动人口增长数量（万人） 约 20 来源：郑州公安局治安分队公布数据 Page 31 人口篇 房地产需求总量预测 4. 租城市居民需求数量 （ 生活 10 年以下租房子生活的一族、大学毕业 5 年内的大学生 ） ? 生活 10 年以内，一直还是租房子生活的一族与毕业 5 年内的大学生数量共计为约 150 万人，按 每年 10% 的购房率、 50 平方米 / 人的居住面积计算，年均约需要新增住房面积 750 万平方米 5. 新城市居民需求数量 （ 准备进入城市的居民 ） ? 年均准备进入城市的外地居民 12 万人， 按人均 50 平方米的居住面积计算， 郑州市年均需新增住房面积为 600 万平方米 人群类别 原城市居民 被城市居民 暂城市居民 租城市居民 新城市居民 合 计 需求数量（万平方米） 约 600 忽略不计 约 50 约 750 约 600 约 2000 《郑州市城市总体规划》最新批 复：到 2020 年，中心城区城市人 口控制在 450 万以内。按此计算， 年均新增新城市居民在 12 万左右。 ? 根据科学计算方法，预计郑州市年均新增需 求面积约 2000 万平方米，而且随着郑州市经济 发展水平的不断提高，郑州市年均新增住房需 求面积将会远远超过 2000 万平方米 ? 郑州市 2009 年商品住宅供应量为 645.59 万平 方米，远远不能满足郑州市的商品住宅需求 ? 年均超过 2000 万平方米的居住需求，为本项目提供市场保证 Page 32 人文篇 城市历史 Page 33 现在的郑东新区 人文篇 人文环境、生活模式及习俗 城市历史悠久 铁路枢纽城市 新兴省会城市 中原崛起引擎 人文底蕴浓厚 商贸物流发达 吸纳包容性强 未来中部中心 ? 郑州人多为祖居郑州，文化底蕴深厚，讲人情， ? 郑州有着悠久历史，是中华民族的发祥地之一，中华民族始祖黄帝的出 金钱次之 生地轩辕之丘位于境内 ? 讲究穿戴，饮食以面食为主 ? 拥有少林寺、嵩阳书院等一批文化旅游景点 ? 3500 年前，就是商王朝的重要都邑，曾有夏、商、管、郑、韩 5 朝为都 ? 郑州是文化之都，商业之都，旅游之都 Page 34 规划篇 城市定位及发展方向规划 ? 城市发展方向 —— 近期以郑东新区为主要方向，中期向西发展，远期向南扩展 ? 一心： 包括中心城区、郑汴 — 中牟组团、上街 — 荥阳组团和航空港组团 ? 一带： 中心城区、郑汴 — 中牟组团、上街 — 荥阳组团、巩义市及沿线城镇所构成的城镇发展带 ? 四城： 指巩义、新郑、新密、登封四个二级中心城市 ? 两轴： 南北发展轴由沿京广铁路、１０７国道的城镇构成，东西发展轴由登封、新密和新郑等城镇依 托省级交通干线构成。 Page 35 规划篇 ? 郑州：九州之中，十省通衢，重要的交通、通讯枢纽城市 交通规划—对外交通 本案 编号 铁路 通达地区 1 京广线 北京 - 广州 2 陇海线 连云港 - 兰州 编号 国道、省道 通达地区 3 G310 连云港 - 甘肃天水 4 S102 郑州 - 沈丘 5 S314 郑州 - 三门峡 6 S316 郑州 - 新密 - 登封 ? 郑州地处中原腹地，“雄峙中枢，控御险要”，为全国重要的交通、 通讯枢纽，是新亚欧大陆桥上的重要城市 ? 陇海、京广铁路在这里交汇， 107 、 310 国道，京珠、连霍高速公路 穿境而过，被评定为全国文明机场的新郑国际机场与国内外 30 多个城 市通航 ? 拥有亚洲最大的列车编组站和全国最大的零担货物转运站 ? 郑州已经成为一个铁路（包括高铁）、公路、航空、邮电 通信兼具的综合性重要交通通讯枢纽城市 ? 本案紧邻陇海线，距机场高速仅几分钟车程，交通便利 编号 高速公路 通达地区 7 连霍高速 连云港 - 霍尔果斯 8 京港澳高速 北京 - 香港 - 澳门 9 郑少高速 郑州 - 少林寺 10 郑洛南线高速 郑州