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淄川地块可行性报告
一、 项目地块周边环境分析
(Ⅰ)项目土地性质调查
项目地理位置:项目地块位于淄博市淄川区杜坡山规划区,西邻淄川奎盛
公园,北邻淄川区城区主干道松龄东路,南邻淄博矿业集团,占地面积
2998 平
方米( 4.5 亩),设计建筑面积 6000 平米。项目周期 14-18 个月。目前地块上不
存在任何建筑物及农作物,为净地,免除了拆迁的麻烦。
(Ⅱ)项目周边环境调查
生态环境:①自然景观:西邻淄川区奎盛公园,是杜坡山生活区最后的依
山地块,环境安静优雅;东临蒲松龄故居,有聊斋园、狐仙园;②环境污染:项
目周边无任何厂矿;③治安环境:该地区民风淳朴,治安情况良好。
(Ⅲ)项目地块交通条件调查
周边交通现状条件:项目北靠淄川区城区主干道松龄东路,南有淄博矿业
集团(淄博市矿务局)及杜坡山路(城里大街东段) ,交通便捷顺畅。
(Ⅳ)项目周边市政配套调查
1、购物:新兴超市,矿务局生活区市场,洪山集,新开超市,银座淄川店;
2、餐饮:花苑大酒店( 4 星)、海天大酒店、蒲泉大酒店( 4 星);
3、教育:矿务局二中、淄川一中、淄川二中、实验中学、矿务局技校实验
小学、实验幼儿园,矿务局幼儿园;
4、医疗:矿务局中心医院、淄博市中医院;
5、文体:鲁泰体育场(原东关体育场) 、李梓源(国家级大师)艺术中心、
张广庆(国家级大师)内化研究院;
6、银行、邮局:交行、工行、建行、农行。
(Ⅴ)项目用地综合分析
从地理位置分析,该地块在淄川区属于中等地带。从周边发展状况分析,
随着近几年的建设发展已逐步形成新的居住区, 生活配套设施较完善, 人文环境
优良,客源基础相对稳定。
二、 项目地块 SWOT 分析
(Ⅰ)项目地块的优势(S)
①地块相对较小, 项目周期短; ②毗邻电业公司新宿舍区、 矿务局北山生活
区;③交通便利;④周边城市配套齐全,环境优雅安静;⑤淄川购房者比较认可
多层、大户型、车位充足、物管良好的楼盘。
(Ⅱ)项目地块的劣势( W)
①地块相对较小, 施工难度相对较大; ②因靠山土方费用较高; ③规划需要
重点考虑因素较多。
( Ⅲ ) 项目地块的机会点( O)
①环境好。②周边城市配套齐全,交通便利。③初步规划为 4-5 层(带阁
楼),不受多层 18 米楼高限制,层高可做 3.1 米;④户型以 100-170 平方米为
主;⑤全地下或半地下停车场(包括车库储藏室) ;⑥项目体量小,单独针对中
高层消费者。
(Ⅳ)项目地块的威胁及困难点( T)
①国家房地产调控政策的负面影响,房地产宏观调控政策环境不明朗,限
购令阴影笼罩二、 三线城市,后期不排除有大的调控政策出台的可能性; ②银行
信贷政策从紧趋势明显,按揭贷款迟滞;③ 2011 年下半年市场放量较为集中,
市场竞争较为激烈。
三、 项目地块可操作性分析
(Ⅰ)消费者购房考虑因素
对于任何房地产项目开发者来说,消费者购房因素是必须研究的。目前,
在淄川市场排名前 4 位的主要因素依次是:价格、地理位置、环境、房型。所以
除常规考虑项目立项、规划、设计、广告、定价、销售、售后服务与物业管理这
些市场营销的重要内容以外,在以后的项目进展过程中也要着重考虑以上四点。
(Ⅱ)项目市场定位
1、项目类比楼盘调研
① 华侨城中央大宅
项目名称 华侨城中央大宅
开发商 山东中润集团淄博置业有限公司
地理位置
中润大道
1 号(中润大道北世纪路东)
物业公司
顾问:上海陆家嘴
物业类型
独栋
容积率
0.35占地面积
14 万㎡
户数
95
均价 毛坯 15000 总价 毛胚 共推房源 41 套 销售率 75%
精装 20000
550-850
万
精装
700-1200
万
物管费
3.5 元/㎡ /月
交付标准
毛坯 /精装修
绿化率
60%
主力户型
主力户型: E( 353
㎡)、 J( 458 ㎡), 销售电话
3556666/3558888
面积区间
353-570
平米
工程进度
现房
中央吸尘系统;中水回用系统;采暖设备,分室控温;中外合资三菱重工空调
硬件设施
系统
华侨城内的景观规划做的非常好, 15 个组团拥有 14 国景观风情。
主入口区域设有大型的标志景墙,高大的热带棕榈、低矮的树阵,常绿及落叶
乔木的组合,绚烂的花草及多层次花灌木的烘托,精心设计的树池、景观藤架
项目其它情
及灯光系统。植被丰富,上百种热带植物、落叶乔木、棕榈、红枫、广玉兰。
况
四条绿色带围合成一个欧风庭园。
其中央 95 栋独栋别墅用水景围合,在社区内部另设一层门禁,单独配置安保
系统,充分保障业主的安全性、私密性和尊崇地位。
项目配套: 高端会所、 星级酒店、 双语中小学、 幼儿园、 大型超市及综合商业。
目前,会所仍作为售楼处;星级酒店已建成,还未招商;
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