如何做好物业设备管理.pdf

如何做好物业设备管理 一、熟悉设备的运行情况 管理好物业设备是关系到业主的切身利益， 关系到物业能否保值 增值。掌握物业设备的运行管理， 首先应熟悉小区 (大楼 )的各类管线， 结构的分布情况， 因为它是设备与终端业主之间的联系纽带， 同时工 作人员还需熟悉设备的结构原理、工作方式，对各类发电机组、变压 器，水泵等设备性能要做到了如指掌。对新接管的物业，要加强设备 接管验收，对设备运行情况进行跟踪、监测，记录，消除设备存在的 隐患，日常管理要根据物业设备运行的负载变化，如夏季业主用水， 用电为高峰期和夏季天黑较晚的特点，工作人员可对路灯进行合理、 适时调度，通过物业设备负载能力和调配特点，发掘设备潜能，做到 物尽其用，充分发挥设备的使用价值。 二、建立设备管理体系 俗话说“没有规矩、不成方圆”，要做好物业设备管理就必须建立 和完善设备管理体系，对设备进行规范化、标准化、专业化的管理， 具体如下： 1．建立设备管理质量体系。设备管理是一项长期性，综合性的 工作，对设备管理要引入 ISO9001 质量管理体系， 如建立机房管理制 度，供、配电管理制度，设备维修制度等，对设备进行规范化、标准 化管理操作并严格执行，做到责任到岗、任务到人，用科学化的管理 来提高服务质量和管理水平。 2 ．建立绩效考核机制。为了提高工作效率和服务质量，建立设 备管理考核，督查机制．制定设备管理考核标准，如设备上要有设备 卡、设备台账， 水泵阀门开启要灵活不得渗漏，设备房要保持清洁不 得堆放杂物等，定期，不定期对各小区 (大楼 )的设备进行现场检查、 考核，做到优胜劣汰，赏罚分明，调动员工的工作积极性，增强企业 凝聚力和向心力。 3 ．建立设备档案。物业的设备结构复杂，管线纵横，对设备原 始档案要进行归档，汇总、 登记造册，对设备系统的资料如竣工图等 进行保管，对系统中一些常出现问题的重点部位拍照并在资料中予以 注释，为以后解决问题提供依据。 如发电机等一些重大设备发生故障 时需原生产厂家维修时， 通过设备台账及时与生产厂家和联络人取得 联系，为设备及时维修赢得宝贵时间。故对设备建立设备卡、设备台 账、技术档案等，按照档案管理要求，实行专业化、科学化管理，使 设备管理适应现代化管理需求， 同时为设备的及时维修， 确保设备的 完好与使用安全提供科学依据。 三、对设备进行维修保养 设备在于管理，好的设备若得不到及时维修保养， 就会常出故障， 缩短其使用年限。 对设备进行维修保养是保证设备运行安全， 最大限 度地发挥设备的有效使用功能，因此，对设备进行维修保养，做到以 预防为主，坚持日常保养与科学计划维修相结合即： 1．坚持做到“三好、四会、五定”。“三好”即对设备用好、修好、 管理好；“四会”即是对设备会使用、会保养、会检查、会排除故障， “五定”即对设备进行清洁，润滑、通风、检修时做到定人、定点、定 时、定质和定责。 对重大的主要设各采用预防性维修，防止设备出现 故障，对一般设备做好日常维修保养。 2 ．注重安全管理。对设备进行维修保养时，要以人为本，做好 安全管理工作， 操作人员应严格按照操作规程和制度开展工作， 如操 作人员在检修电气设备时， 应做好必要的防护， 操作人员使用个人防 护工具，在闸刀上挂“有人操作、禁止合闸”等标识牌，提高安全意识， 防止意外事发生， 因为设备管理最基本和最重要的要求是保证设备体 系运行安全，用户使用安全和操作人员操作安全。 3.结合实际、降耗节能。物业管理企业必须建立适合于自身特点 的设备维修保养方案，遵循“安全、经济、合理、实用”的原则，有计 划，有步骤地进行，做好设备的预防性维修保养，将设备故障隐患消 灭在萌芽状态， 同时在物业设备维修中提出节能改造可行性方案， 尽 可能采用节能设备、经济适用且