建筑物维修工程成本与策略分析.docx

建筑物维修工程成本与策略分析 一、建筑物维修工程成本分析的价值 建筑物在生命周期的设计与营造阶段，多注重机能、成本、美观、 进度与质量等方面的问题，而经常忽略后续营运维护阶段中维护经济性 的规划或管制，最终产生庞大的后期营运维护成本。由于政府财政更为 合理化发展，补助公共建筑预算也会相应地减少， 这些建筑的维护规划 难度日益升高，短绌的预算、维护预测模型的缺乏，加上对预防规划与 策略的漠视，直接导致近期公共建筑加速劣化与公共安全危害等重大管 理问题，需要各界的重视。以大学校园建筑为例，其可划分为行政、教 学、运动休息及住宿等板块。其中，学生教学楼是提供学生学习以及学 生课外活动交流的主要场所之一， 且为学校建筑中使用时间最长、 最频 繁的硬件设施，是学校建筑维护管理对象的研究重点， 如何将既有教学 楼进行妥善维护以发挥其效用，是学校建筑面临的重要课题。 本研究针对某教学楼为研究对象，探讨该教学楼的组成构件及营运 维护管理特性，并以生命周期成本统计分析来达成以下目的：第一，探 讨大学教学楼建筑的生命周期成本比例，以反馈至生命周期阶段的设 计、施工和经营维护管理；第二，借助教学楼构件维修金额比率、周期 及趋势，了解其特性与维修维护的重点项目；第三，拟定关键维护维修 项目的维护管理策略。 二、建筑物生命周期成本 （一）生命周期成本的定义 生命周期成本的推算，是建筑物求取经济寿命的重要参考指标，其 目的是使建筑物能以最适度的投资获得最有利的经营成效。 因此， 所谓 生命周期成本可以定义为：为了选出节约能源的最佳方法， 由系统筛选 出最有效的方法。 （二）生命周期成本项目 公共建设生命周期成本项目基本可以分为： 1.取得成本，指购买行 为、行政组织、工程施工、设备装设、教育、改变计划、交通。 2.营运 成本，指人事、运用、消费、废弃物处理、生产损失、其余区域维护。 3.维护成本（定期） ，指设备寿命、预防维护、修理费用、直接人事成 本。 4.维护成本（不定期） ，指设备寿命、不预期故障、平均修理费用、 每年区域费用。 5.替换或报销。 三、建筑物个案生命周期成本分析一一以某大学为例 本研究针对某大学化学馆 1980?2010年的各阶段生命周期的历 史资料整理统计的方式， 搭配合理的假设推估构建单一大学实验型教学 建筑物完整生命周期成本的深入探讨； 经由个案分析建立完整的生命周 期成本分析数据， 找出以往维修制度下的维修更新费用趋势。 案例具体 发现如下。 第一，个案生命周期成本分析显示，规划阶段成本若依据现行法规 推算为 0.12% 较所有国外研究低一半以上； 营运维护阶段约占整个生命 周期成本 3/4 ，不考虑人事费用的负担外，属水电费占整个生命周期成 本 48.21% 最高，相较于国外研究 30.8% 高出一半以上，平均每年每人 负担水电费达 8， 429 元，每年每平方公尺为 1074 元，需要有计划地 投入经费，进行规划及维护维修更新， 检讨节能设计及水电设备定期维 护检修的必要性，以达节能之效。 第二，依据案例特性归纳实验教学建筑物的维修问题类型， 提出各 类维修更新成本趋势。现行制度下每年大型维修更新费用为 235 元 /m2 ,加上紧急性小型维修费用后每年为 303元/m2 ,平均每年维修更 新费用占兴建费用的 2.69% 。 第三，从案例房龄5年为区间统计，屋龄6?10年间维修费用13 , 567 , 308元最高（占总维修费31% ）,屋龄26?30年间7, 736 , 672 元次之（占总维修费 17%），再次之为 26?30 年间 4， 432， 576 元 （占总维修费 1 0% ）；建筑躯体除了兴建 6?10 年间因设计不当及施工 不良造成支出高峰外，于屋龄 21?30年间经费分布平均且以隔局变动 为主，建筑设备以屋龄26?30年更新设备为最高，初期增购设备需求 次之。 第四，依案例各维修分类支出成本统计，以建筑躯体占 58% 为最 高，建筑设备占 32%次之，实验性教学设备仅占 10%，造成建筑躯体 经费最高的主因是设计不当修改及格局变动整修。 其次是建筑设备未进 行定期维护， 坏了才修为经费支出略低的情形。第三是建筑外部影响建 筑价值、电气容量检讨及给排水卫生设备的改良将影响建筑物实际使用 机能，应更特别注意管理。 第五，案例实际维修更新费仅占整个生命周期成本的 24.67% ，搭 配配置变动情形、 使用情况及维修更新费用做一分析， 非属常态性维护 及机能老化更新修理的项目占其 47%。其中，又以设计不当（ 17%）、 使用变更（ 1 1 % ）及新增教学设备（ 8%）为主要内容，实际影响维修 费用反映除了门窗材质设计错误外，实验计划画变动更新频繁，加上因 人员增加、研究计划扩充， 造成使用需求大幅度且随意