PIG102项目可行性研究报告总结计划编制指引.docx

万 达 地 产 WANDA REAL ESTATES 项目决策背景及摘要  项目可行性研究 报告编制指引  工作指引 :PIG102B 发布日期 :2003/12/31 生效日期 :2004/01/01 1.1 外部环境 城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响， 如：交通捷运系统规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策走向等； 宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位； 项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。 1.2 内部因素 a) 项目启动对公司未来几年发展战略的意义 （一般 3 至 5 年），在公司发展中的 地位（是否核心项目）； 公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用； 从项目投资回报率、可持续经营等角度描述立项的意义。 项目概况 2.1 宗地位置 宗地所处城市、行政区域、非行政区域经济开发区、商贸金融区等的地理位置。（附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物的相对位置和距离、地段的定性描述） 。 2.2 宗地现状 四至范围； 地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较； 地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积； 地面现有居民情况， 包括具体居住人数、 户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响； 385 万 达 地 产 WANDA REAL ESTATES  项目可行性研究 报告编制指引  工作指引 :PIG102B 发布日期 :2003/12/31 生效日期 :2004/01/01 e) 地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑 / 结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建； 土地的完整性，是否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地； 地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。 （附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆、光缆等。） 2.3 项目周边的社区配套 周边 3000 米范围内的交通状况、教育、医院等级和医疗水平、大型购物中心、主要商业和菜市场、文化、体育、娱乐设施、公园、银行、邮局等设施状况。 宗地周边 3000 米外但可辐射范围内主要社区配套现状。 2.4 项目周边环境 治安情况、空气状况、噪声情况、污染情况、危险源情况、周边景观、风水情况、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心 / 超市的建设等。 2.5 大市政配套 周边道路现状及规划发展，供水、排污、雨水、通讯、永久性供电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水距宗地距离、成本、接入的可能性。 2.6 规划控制要点 总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积； 住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积； 综合容积率、住宅容积率； 建筑密度； 控高； 绿化率等。 386 万 达 地 产 WANDA REAL ESTATES 2.7 土地价格  项目可行性研究 报告编制指引  工作指引 :PIG102B 发布日期 :2003/12/31 生效日期 :2004/01/01 土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地 价、楼面地价。 2.8 土地升值潜力初步评估 从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未 来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。 2.9 立即开发与作为土地储备优缺点分析。 法律及政策性风险分析 3.1 项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述 3.1.1 项目用地现状 土地使用权归属、土地的他项权力、土地的用途、有关项目用地现状的政府 文件。 3.1.2 计划手续 项目是否已经立项、立项主体是否能够变更、立项变更条件和时间、有关立项的政府文件。 3.1.3 规划手续 规划用地用途、有关项目用地规划的政府文件。 3.1.4 土地手续 征地批文、土地使用权出让合同、拆迁安置补偿、有关项目地块的政府文件。 项目用地取得土地使用权程序评估：取得土地使用权的程序描述、取得土地使用权需要的工作日、取得商品房用地土地使用权所需条件、取得土地使用权的风险及控制。 项目用地土地性质变更的评估：土地性质变更的程序描述和理由、土地性质变更的政策支持或障碍、土地性质变更需要的工作日。 政策性风险评估：政府资源利用的评估、政策变更