详细版商业定价方案.pptx

1联邦金座商业部分定价方案 Lianbangjinzuo Commercial part pricing schemes.精品课件.CONTENTS1_项目本体分析2_项目周边市场解读3_价格研判.精品课件.联邦金座项目本体分析基于项目商业概况简介.精品课件.项目本体分析项目区位/交通项目周边生活、居住、办公各种配套均非常成熟1、毕节市以老城区、德溪新区、南部新区为支点形成“金三角”核心商业区。2、东部新城成为衔接老城区、德溪区、南部新区的重要枢纽，未来将成为毕节市的CBD商务区。3、联邦金座占据东城心脏，毗邻客车站、市政府、七星关区政府，尽享优质市政配套，定将成为整个毕节市的商务名片，开创前所未有的全新办公领地。.精品课件.项目本体分析经济技术指标建筑性质：商业、办公建筑产权：40年总占地面积： 6547.88㎡总建筑面积： 49083.81 m2建筑高度：85.8m建筑层数：地下3层，地上19层建筑密度： 39.9%容积率：6.0停车位：地上27个，地下233个各功能区面积：商 业： 9437.10 ㎡水厂营业厅： 321.46㎡办 公： 29239.14㎡地下车库： 7851.24㎡架空层： 2132.90㎡.精品课件.立面分析架空层4层商业停车位本案商业共计4层+1层转换层，可售建筑面积9437.1㎡,转换层面积2132.9㎡1层层高7.6m，2层层高5.1m3层层高5.1m，4层层高5.1m转换层层高4.8m其中附属车位260个，5层转换层可作为商业辅助功能使用。 .精品课件.平面分析1层层建筑面积2618.43㎡其中水厂321.46㎡、写字楼部分209.12㎡、车道101.97㎡实际可售面积为：1985.88㎡其中1层附属27个车位配备4部电梯，柱距8.4m临街开间为56米左右.精品课件.平面分析2-4层层建筑面积2618.43㎡其中写字楼部分134.69㎡、可售面积为2483.74㎡开间45m，进深57.7m。.精品课件.联邦金座项目周边市场解读基于周边市场竞品及现熟铺租金水平.精品课件.本案周边主要为建材家居市场，背靠东客站，旁有连接老城区的麻园路，商业多在3层以上，最高达6-7层；周边商业底商租金约在60-120元/㎡/月之间,二层商业租金约在25元-40元/㎡/月之间,三层商业租金约在25元/㎡/月左右；其中以东车站周围、麻园路租金最高，开行路次之，百里杜鹃路、博泰仕府片区略低。主要路段租金（1层）租金（2层）租金（3层）租金（4层）东客站片区60~180元/㎡/月25~45元/㎡/月15-30元/㎡/月/麻园路片区100~150元/㎡/月25-60元/㎡/月20-40元/㎡/月/开行路80~100元/㎡/月25~45元/㎡/月15-25元/㎡/月/博泰片区50~90元/㎡/月25-35元/㎡/月//百里杜鹃路80-110元左右/㎡/月25~35元/㎡/月//以上数据只是随机抽查几家商家，通过每年租金和大概面积核算出每月每平米租金.精品课件.周边项目市场情况 项目名称商业形态总建面积（m2）租金 ( 元/m2?月)均价 ( 元/m2)售卖方式去化率春之声住宅底商商业4F1.6万租金不明-1F：2.6万1F:3.5-4.3万2F：2-2.3万3F：1.5-1.万自然售卖（有反租政策）80%滨河天街住宅底商地下2F2.81F:400~5002F:27~30/未出——博泰·芭布提亚住宅底商3F10万45~80二期未售有招商，回报率6%一期售馨都市港湾住宅底商3F3万45~801F:3.5万2-3F:未出未出鑫鼎半山住宅底商7F1.5/1F:2.8万2F:1.5万3F:1万4F:0.85万5-7F:0.55-0.65万自然售卖20%博泰仕府领地商业街住宅底商3万45-751F：2.5-3.3万2F：1.2-1.8万3F：0.85-1万4F：0.65万招商、自然销售45%.精品课件.周边商业业态分析 业态类型：家居、建材、卫浴、餐饮、便利店等 业态档次：中档 业态租金水平：80~100元/㎡/月临街底商：30~200㎡二层面积：300㎡二层租金：20~35元/㎡/月三楼多为附带，租金15-30元/㎡/月不等 销售价格： 1F：2-3万/㎡左右 2F：0.8-1.5万/㎡左右 3F：0.6-1万/㎡左右.精品课件.市场总结1、周边在售商业整体售价水平： 1F：2万-3万元/㎡ 2F :1.2万-1.8万元/㎡ 3F: 0.8万-1.2万元/㎡ 4F: 0.6万-1万元/㎡ 5F以上: 0.5万-0.8万元/㎡2、周边商业租金水平： 1F：50-150元/㎡/月2F：20-50元/㎡/月 3F：15-30元/㎡/月3、业态档次：中偏低，日常居住型消费，麻园转盘大规模开发与建设，周边居住区将日渐成熟，居住环境得到较大