潘火项目前期市场调研及产品定位建议报告.docVIP

潘火项H前期市场调研及产品定位建议报告2008年9月7日 项H界定 产品建 议项FI定位客户冃标及解析运营思路商业写字楼酒店式公寓客户研究 功能布局产品定位案例借鉴城市背景区域背景配套交通项Fl本体报 告基本思路 客户H标及解析 客户FI标 管委会层面Fl标：满足未来地块及周边 人群基本工作、生活需要 项FI层面FI标：完善商业、办公、居住配套设施，发挥 启动板块效应，提升周边土地价值 项标 项H所处区域不是城市核心地带且 位于两个城市副屮心之间 项H周边和同业态竞争激烈且项H启动落后人气明显不 足 项H基本属于“平地起高楼”，向心力较弱 项冃位于高速立交旁边，整个区域被 割裂限制条件开启“mp;开启解析我们需要解决：商业、写字楼及酒店式公 寓的配比 差异化竞争，特色经营、定位 持续开发、土地增值的问题 项F1界定 城市背景 城市规模扩张仍然是宁波未来10年发展的主要方向； 宁波城市两大 发展方向：东部新城和鄭州新城； 项H即可借势发展亦要面对两大区域的挤压； 城市规划 国际航运屮心 宁波经济基础开发区 人口规模：40万 石化工业及加 工区 人口规模：20万 三江片老城区 人口规模：160万 奉化 旅游服装产业基地 人口规模：30万 鄭州屮心区 人口规模：25万 东部新城 新行政、商贸屮心 人口规模:157J-北部屮心，接驳杭州湾大桥 人口规模：50万 东钱湖片区 旅游、 高尚居住 宁波科技园区 潘火区域 人口规模：5万 区域生存挑战，人气聚集、 人口导入是关键 区域背景 三江口板块 城南板块（鄭州屮心区）城东板块（东 部新城板块）东钱湖板块 本案 南部商务区 高新区 项FI位于江东区、鄭州新 城区、规划的东部新城区交界处，建设后将成为城市重要节点。项F1应与三区统筹 考虑，协调发展，项H应借势与两大区域相辅相成避免竞争。配套交通 东部新 城鄭州新城 本案区域内拥有多条高速公路、快速公路，是主城区与外部联通的 路口，H前还不是交通节点。 区域内横向交通发达，纵向交通能力不强，在道 路功能上“过路式”公路多于“连接式公路，地块与市内直接交通效果有限。 立交 桥的存在一定程度上封闭了区域内部交通，影响了一部分地块对外连接。 未來 规划轨道4、5号线经过本区域，届时区域纵向交通将大幅提升。4号线节点5号 线节点地块启动区域高速收费口立交桥的存在影响了部分区间对外交通项 H本体 建设一座新城，宁波重要的城市节点 新城屮心 项H本体 项H本体 项 H本体 项戸木体T威胁：随着鄭州屮心区和东部新城的快速建设，商业等配套 逐步完善，如果本区域没有及吋形成商业节点，外区域商业触角必将向本区域延伸, 进血影响本区域综合发展 w劣势：项H被高速分割，内部交通不方便，噪音影响 大，影响居住品质；区域属于开发启动期，配套及基础设施不完善；S优势： 项H位于两大城市屮心之间，处于宁波未来城市发展的方向上，前景好；项冃已 有宜家进驻，未来人气聚集和导入有保障；项戸规划配套较好，将作为宁波城市 的重要发展节点；对外规划交通便利，交通通达性好；O机会：郵州屮心区和 东部新城建设步伐加快，对项n区域有一定抬升作用；项h区域内的工业区和厂 房正在搬离，区域环境正在逐步改善；项忖较周边区域起步较晚，可塑性极强， 利于把握H前宁波商业经营的盲点；SWOT分析 项H定位 项Fl定位 宁波东南 门户：聚财、兴业、汇贤、旺居 木项H周边近距离内H前尚无竞争板块；未来 人口稠密，对商业需求性强；作为宁波东南门户，具备形象展示意义 本项ri产 品带给用户的利益/价值B （Benefit/value）定义FAB相对于竞争对手产品的优势 城市未来规划发展核心地带；周边居住板块成熟；位于宁波东南岀口；小区可塑 性强 产品本身的特性/属性A (Advantages) 本项H F (Features/fact) 项H定 位聚财、兴业、汇贤、旺居商业写字楼酒店式公寓确立宁波城市节点地位, 炒作屮心区域概念，促使潘火成为宁波的东南门户运营思路运营思路思考宁 波商业爆炸式增长 寻找机会点，准确定位，突出特色，差异化经营 宁波写字楼 严重供过求规模化、产业化，配套、服务是决胜关键 宁波小户型供应量增长迅 速 创新产品，避免竞争，直击消费者需求 商业运营思考 基础要求 提升要求 形象要求 完善地块内及周边商务、居住配套 在宁波主题商圈屮占有一席之地 确 立本案宁波东南门户形象意义 提升区位品质，提高地块价值 宁波商业发展史 第 一阶段传统商业时代 20世纪80?90年代，宁波商业整体上较为落后，发 展相对缓慢；屮心区商业基本以传统百货类为主，社区商业也不发达。第二阶段 屮心商业吋代 20卅纪90年代屮后期，宁波商业开始启动，此时的商业主要以 兴建宁波三江口区块商业为主要H标，代表作是2002年营