羊西线项目建议书.doc

羊西线项目可行性分析报告 一、项目总论 （一） 项目背景 项目用地：成都标准总件厂的厂房用地 项冃位置：成都市羊西线三环路内侧羊犀立交桥下 项冃开发背景：成都标准总件厂的厂房位于三环路内侧立交桥下，因成 都标准总件厂即将生产厂区迁移至别处，其土地可用于商业开发。 （二） 承担可行性研究的单位 成都舜法国联投资顾问有限公司 （三）研究工作依据 根据政府有关部门政策规划（《羊西线规划情况》，《高新西区规划情 况》），依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规编写本项冃可行性研究 报告。 二、项目投资环境和市场研究 （一）市场宏观背景 全国投资环境 国家信息中心在刚刚发布的2003年经济预测报告中指出，今年我国投 资将继续保持一个较高的增长速度，预计全社会固定资产投资增长16%左 右，GDP增长有望达到8%。据介绍，房地产投资回落幅度不大。预计2003 年全国房地产投资增幅在25%左右，比2002年有所回落，但回落幅度不会很 大。主要原因是投资体制改革进一步深化，投资环境继续改善。在市场准入 方面，2003年国家将继续清理现行投资准入政策，在明确划分鼓励、允许、 限制和禁止类政策时，体现国民待遇和公平竞争原则，打破所有制界限、部 门垄断和地区封锁。在融资体制方面，将逐步建立适应民间投资需要的多层 次金融体系，完善中小企业信贷担保体系。在税收优惠政策方面，对企业投 资国家鼓励发展的行业，可部分抵免企业所得税，对个人的实业投资可全额 或部分抵免相应的个人所得税，加强规范化管理和正确的引导和服务。我国 政府将继续深化行政审批制度改革，使市场经济中的运行成本尤其是“交易 成本”大幅度下降。 2. 2 0 0 3年上半年全国房地产开发投资情况 开发投资继续高速增长 2002年，全国房地产开发完成投资7736. 42亿元，同比增长21.9%,高 于同期固定资产投资增长速度5. 8个百分点，占同期固定资产投资的比重为 17. 9%o今年上半年，房地产继续保持强劲发展势头，全国累计完成房地产 开发投资3816. 81亿元较去年同期增长34. 0%,高于同期固定资产投资增幅 1?2个百分点，占同期固定资产投资的比重为25. 3%o其中东、中、西部地 区增幅分别为29.2%、55. 9%. 45. 6%,中、西部地区增幅高于东部,其中12 个地区增幅超过50%o 今年上半年，商品住宅开发完成投资2856. 79亿元，同比增长28. 0%, 占商品房投资的67. 8% （其中，经济适用住房完成投资227. 66亿元，同比增 长22. 6%,占商品住宅投资的比重为 8%）；办公楼投资完成177.21亿元， 同比增长27. 9%,所占比重为4. 6%；商业营业用房完成投资45 57亿元， 同比增长50. 0%,所占比重为12. 0%o东、中、西部地区商品住宅开发完成 投资同比增长分别为24. 7%. 47. 7%. 34.5%。中部地区商品住宅开发投资略 高于东、西部地区。 销售情况良好 今年上半年，全国商品房市场需求继续保持旺盛态势。全国商品房销售 额2101.77亿元，同比增长44. 8%；其中：销售给个人1916. 02亿元，同比增 长46. 8%,所占比重为91.2%。 商品房空置面积增幅较大 2002年商品房空置面积比2001年净增1290. 59万平方米，其中，空置 时间在一年以上的净增302. 45万平方米，占竣工总量的14. 6%o空置一年以 上的住宅、写字楼、商业营业用房的增长速度分别为3. 6%、-5. 1%和22. 4%。 东、中、西部同比增幅分别为6.1%、25. 7%和33.2%,中西部地区增幅较大, 且高于同期竣工面积增幅。中、西部地区增长较快，有原有基数较小的原因， 但增幅扩大，隐含着潜在的市场风险。 今年上半年，这一趋势仍在持续。仅1-5月份，全国商品房空置面积同 比增长9. 2%,其中，商品住宅空置面积同比增长10. 0%o 价格稳中有升 2002年，全国商品房平均销售价格2291元/平方米，同比增长了 92%,其中：商品住宅销售价格为2130元/平方米,同比增长3. 00%o下半 年商品房销售价格增幅明显高于上半年。据国家统计局城调队对35个大中 城市调查显示，2002年商品房价格上涨3. 7%, 土地交易价格上涨6. 9%,房 屋租赁价格上涨0. 8%。房价上涨幅度远远低于居民可支配收入的增幅。 2003年上半年，商品房销售价格2424元/平方米，同比增长了 5. 4%, 其中东、中部地区价格涨幅较高。 有21个地区商品房销售价格有不同程度的上升，4个地区涨幅在20%以 上，分别为：青海39.6%、湖南25.7%、浙江23.7%、陕西23.3%。 有9个地区商品房销售价格有不同程度的下降 分别为 新疆-12. 0% 河北-