房地产营销策划案例.docxVIP

PAGE # PAGE # z PAGE # PAGE # z 城建学院课程设计 七 星 佳 园 营 销 策 划 方 案 z z z z 第一篇 环境分析 1市场分析 2区域房地产住宅市场状况 3项目介绍与分析 第二篇 SWOT分析 1 项目优势 2 项目缺点 2-3 项目机会点 4 项目策略 2-5 价格策略 第二篇 项目定位 1 客户定位 3-2 项目定位 3-3 定位支撑 4 消费能力分析 第四篇 营销战略 1 整体战略 4-2 宣传策略及渠道 3 促销策略 第五篇 营销推广策略 1 推广渠道 2 推广进度 5-3 筹备期推广策略及工作安排 5-4 开盘推广策略及手段 5-5 现场开盘活动 PAGE # PAGE # z PAGE # PAGE # z PAGE # PAGE # z 第一篇 1.市场分析 宏观市场分析 2009年，楼市绝地反弹。旺季高烧，淡季不淡，不少开发商超额完成任务，资 金大幅回笼。“日子过得很惬意”某业人士直言不讳的表示。抢市的 开发商略显姿态，小幅让利；大牌开发商高枕无忧， 盘算看来年的营销策略2009 年，楼市将难见08年疯狂促销的列队格局。波澜不惊，开发商高调收官。 区域市场分析 一、 经济发展 1 . 2009年回顾.楼市异常活跃 1） 2009年市全年累计完成房地产开发投资 19.1亿元，占全市房地产投资比重 的15.78%，商品房实际新开工面积116万平方米，占全市新开工面积 的20.7%，商品房市场供应面积98.87万平方米。2007年可以说是鹰城新老区开工 以来最活跃的一年， 异域房产大佬的蜂拥而至， 带来了新的理念， 更带动了鹰城的 房价上升。 2）商业用房过剩量加大 商业性用房分别占当年供应总量和销售总量的 15%和7.6%，从物业类型的 供需比来看，商业用房的供需比为 2.32 : 1，出现明显过剩，过剩面积15万平方 米。 3） 多层和高层最受欢迎 各类商品房中，多层和高层住宅等普通商品住宅仍是市场供求的主体，二 者分别占到当年供应总量和销售总量的 80%和86%。 4） 全市新增商品房，供应和销售总量平衡 市2007年市区新批商品房预售面积共 645.57万平方米，同比增长 70.3%，其中住宅519.1万平方米，同比增长60.8%，其中新区新批商品房预售面积 为98.87万平方米，住宅53.4万平方米，非住宅45.47万平方米。房产市场供求总 量基本平衡。 中小户型市场需求大，125平方米以下的小户型市场需求很大 从不同的面积户型的市场需求来看，单套 80平方米—— 130平方米的户型最有 市场，占64%以上，其中100平方米一一120平方米户型市场需求量大，占 26.1%。 同时值得注意的是，60平方米以下的户型近几年市场需求量也有所增加。 另外，商品房住宅套均面积从2003年的146.9平方米减至2006年的122.3平方 米，单套住宅面积在逐年下降，户型设计呈现出日益紧凑，布局日趋合理。 外地人（城区以外）购房占了近一半。 2006年全市共售出商品房 2006年全市共售出商品房 10658套（间），其中 4483 套（间），占 42.06%。 外地个人（城区以外）购买 市北区，西区房子紧销。 从区域供求分析，北区，西区，和中区仍是老城区商品房供应和销 售的主要区域，三者合计占市区供应总量的 65.6%以上，占需求总量的71.5%，而南 区开发较弱，供求占比均有8%左右。从各区域商品房的供销比来看，北区，西区的 销售表现异常火爆，在全年供应量增幅较大的情况下，仍供不应求。 按揭仍是首选付款方式 按揭仍是多数购房人的首选付款方式，从全年购买商品房套数和面积比例 来看，基本都占70%左右。一次性付款的消费群体约占 25%。 2008年发展趋势 .政策从严效应显现 2004年至2006年房地产整体均价不断上涨， 2006年比2005年增 力口 13% (而2005年比2004年增加9%)，其中住宅均价 2006年比2005年增加4%， 非住宅增加16%。2007年的房地产市场发展趋势将持续稳定， 不会出现大起大落 的情况。 .购房需求越来越大 虽然2000户籍改革遭遇上学难，但户籍改革的推进会造成城区人口持续增长。随着市城市划进程加快，对住房需求加大。据统计，市市区人口 2007年后 将达到89.5万，到2008年市城镇人口人均住房建筑面积 新增到34平方米，这样市需要新建住宅 528万平方米，加快老城改造， 新区建设也会刺激购房需求。城区以外的人购买商品房比率继续上升， 2006年 外地人购房已占总购房比率的 42.06%，市本地与外地人的购房比例为 0.82 : 1。2007年，外地来市购买房子的人数越来越多。未来随着市对外