12-个案研究正商个案正商铂钻.ppt

基本情况 项目位置 郑东新区金水东路与文苑西路交汇处东南角 占地面积 33621平米 建筑面积 130000平米（包含家属院） 容积率 3.5 绿化率 33% 物业类型 小高层、高层 项目配套 　公园、郑东新区海文幼儿园、众意路小学 合作方 代理公司：恒辉 景观设计：上海北斗星景观设计事务所 物管公司：正商物业 开发情况说明：项目整体分两期期开发，一期是销售部分，另外部分多层建筑是检察院定向开发产品，销售部分主要是33层的高层建筑和18层的小高层建筑。 首期入市时间：2012年10月 推售情况：基本清盘。 高铁片区，主打交通和区位优势，片区内稀缺小高层豪宅产品。 检察院家属院 销售部分 正商铂钻 销售情况 区域：主要是市中心、周边显示的高端人士； 职业：以生意人、公务员、事业单位的领导为主； 置业关注点：产品、位置 建筑风格：中式现代 整体产品说明： 项目一期1、2#楼为32层高层住宅，3、5#楼为12层；二期1、2#楼为12层，3、4、5、6#楼为8层。一期1#楼为两梯四户，二期3#楼为一梯一户，其余均为两梯两户。 目前在售情况：目前项目处于尾盘阶段，剩余部分大户型产品。 价格走势：价格从首次开盘是的7000-8000元/平米到目前的两房均价为11000元/平~12000元/平，小高层房源面积为160平，均价在13000-14000元/平。 产品情况 客户情况 正商铂钻 当期销售产品情况： 销售情况： 月均去化速度：25套/月 房源去化情况：目前基本清盘，剩余个别较差户型和大面积房源。 总评：项目整体产品设计一般，销售速度较慢。 产品及价格 期数 户型 面积（㎡） 占比（%） 价格 优惠 一期 两房 85-90 32.12 11000-12000元/㎡ 89平两房按揭99折，全款97折。现购房160平每平立减600元再额外优惠一个点。 四房 150-170 43.55 13000-14000元/㎡ 五房 170-200 24.33 正商铂钻 户型点评： 户型展示 户型设计一般，呈现两极分化的情况较为严重，缺失120-140平米左右的三房房源，同时户型设计性价比较低，缺少面积赠送的产品户型。 正商铂钻 一期营销节点 2012年 6月一期项目排号； 10月项目一期开盘； 2014年 目前主要是以销售前期剩余房源为主。 2013年 5月部分两房住宅开盘 11月加推两栋小高层 2012.6 项目一期排号 两房开始排号 2013.05 201306.16 一期89㎡房源开盘 2013.11.12 加推两栋小高层 2012.11、25 180㎡左右大户型开盘 推出房源为160和186平米房源 2014.2月至今，主要销售剩余房源 2012.10.21 住宅开盘 项目一期开盘，面积主要为150-180平米和89㎡左右的房源 总结：从2012年6月份项目入市以来，项目从6月份开始排号，一直到10月份项目一期开盘，蓄客时间较长，主要原因是项目位置较为偏远，同时针对的客户面较窄，主要是大面积户型产品。一期开盘销售情况较差，后期主要是以加推不同面积段的产品作为补充，整体销售情况一般。 正商铂钻 营销活动 总结：从活动的形式和内容来看，活动缺少新意和吸引，举行的一些暖场活动也都是比较平常的活动，总项目整个的营销活动来看，取得的效果一般。 开盘活动 产品推介会 业主答谢会 感恩母亲节 活动品红酒 正商铂钻 总结：由于项目体量较小，目前剩余的房源也较少，所以目前项目的推广主要是以报广单页为主、同时有网络和户外辅助。 推广情况 报广单页 网络 户外 正商铂钻 项目总共分为两期进行开发建设，其中一期项目为2栋2个单元的33层高层和2栋2个单元的18层的中高层建筑；二期为6栋检察院定向开发的楼栋。 户型方面：销售部分房源户型主要是89㎡左右的两房和160-180㎡左右的大房源，缺失90-140㎡左右的户型面积段。 价格方面：项目价格从2012年的8000元/㎡到目前的12000元/㎡，价格相对周边同区域价格较低。 去化方面：项目从2012年10月份正式开始对外销售，截止到目前剩余少量房源，月均去化在25套左右，去化速度较慢。 总结 正商铂钻