商铺销售操作要点.pptVIP

社区商铺客户关注要点+ 一，投资回报率：了解周边社区底商的租金水平，以及近5年涨幅，可以按照该租金给客户算出该商铺的价格，比如：大公馆项目100平米底商，单价为30000元/，总价300万。周边小区租金价格为80/平米，那么该商铺的每月租金为80*100=8000元/月，但是如果按照首付150万，贷款150万，月供约17688.连最基本的月供都没法满足。可以从以下两个方面进行洗脑： 1）商铺租赁是长期行为，铺子租金为每年递增，一般为5%-10%。不能以第一年租金作为以后的固定收入。 2）铺子本身增值，商铺的价值和周边配套的完善是有非常直接的关系的。 3）十年到期铺子（社区商铺）可以直接抵押给银行，租金照收，具有金融的双重属性 二、商铺的利用率：如消防管道，公摊等指标，很多街铺的公摊都达到40%以上，但是社区商铺的公摊跟住宅略大，比较占优势。 谢谢 商业销售要点解析 大公馆：李军 一、商业类型及特点 二、商铺的销售方式 三、商铺的基本定价方式 四、商业销售要点 五、商铺的客户群体分析 一、商业类型及特点 商业类型（按开发形式划分） 商业街商铺 社区商业 商业广场 B LOC K 街区 商业广场（shopping mall） 菱角湖万达（2010年） 商业类型 城市综合体（SOHO，写字楼，住宅，商铺） 商业权属 自持加销售 开盘价格 商铺（两层或三层）：3万，精装SOHO：9000，写字楼11000 租金水平 自持铺：300-500元/平，金街商铺：50-150/平米 主力面积 100-300，两层，三层一起销售 辐射范围 3-5公里范围 商业点评：广场内自持商铺因为由开发商自己定位招商运营，经营良好。金街全部销售完后由业主自行出租，造成业态混乱，低端，商铺换手率很高，目前租金与当时售价完全不匹配。 商业广场特点:一般为3-6层，每一层招商类型比较统一。从租赁价格来看，一楼价格最高往上递减。一般由若干个主力店、众多专业店和商业走廊形成封闭式商业集合体，从严格意义上讲，大于10万平方米且业态复合度高的方可称作mall  商业街（步行街） 楚河汉街（2011年） 商业类型 步行街（28万方，1.5公里长） 商业权属 自持加销售 项目定位 中国第一国际水岸步行街（娱乐餐饮地标，流行时尚地标，人文艺术地标） 开盘价格 商铺（两层或三层）：5万，精装SOHO：1.2万-1.4万，写字楼：1.8万-2.4万 商铺层高 1F:5.1M；2F:3.9M 3F：3.4M。 租金水平 自持铺：500-700元/平，背街商铺：200-300/平米，SOHO：80-100/平米，甲级写字楼：160-200元/平米 主力面积 200平米，一拖二，一拖三 辐射范围 整个武汉及湖北省周边城市 商业点评：作为武汉的商业地标，项目定位为潮流时尚商业，主力店众多。以20%的自持商业带动80%的销售物业，产生50%的溢价。自持商业的背后销售商铺因为有大量写字楼和高档居住社区的人流导入，目前租金水平约200多，未来还有增值空间，投资客还是很看好该商圈的投资潜力。 商业街特点：人流动线均衡，区域划分不明显，以餐饮，服装为主，搭配娱乐，亲子，休闲等店铺。招商原则为“同业差异，异种业态互补”，强调品牌对客户吸纳能力。基本无公共活动交流区域。商业氛围太明显，忽视人与自然，人与人，人与艺术的互动。 社区商业 社区商铺特点：以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商铺。一般为1-3F，面积在30-200之间，1F层高约3.5M以上。主要满足该项目居民日常生活需求为主。如：便利店，洗衣店，小型餐饮等，辐射范围约1公里以内。 现状：目前武汉市品牌开发商如百步亭花园，万科金色城市，常青花园等大型社区的商铺，靠主干道的售价约3万-4万，内街约2万的售价，租金价格在50元-200元。部分带租约发售（常青花园） BLOCK街区 BLOCK街区 BLOCK街区的特点 编辑 1、 建筑高度——相对较矮，没有压抑感； 2、 居住单元——以BLOCK为主要居住单元； 3、 道路——尺度科学宜人，生活氛围浓厚； 4、 配套设施——丰富的商业配套和休闲配套,以及富有情调的景观，构筑一站式城市生活。 BLOCK街区的定义BLOCK街区设计理念是目前国际上较先进的一种楼盘开发理念,是20世纪中期兴起的一种全新的社区规划理论,Block街区的概念来源于美国,BLOCK是5个英文单词的缩写:B－Business(商业)、L－Leisure(休闲)、0－0pen(开放)、C－Crowd(人群)、K－Kind(亲和).BLOCK是居住和商业的集中融合.街区,与其说是具备商业特征的商居城,不如说是应有尽有的生活城,以悠闲、诗意、活力和友善为特征,融合在人们的商居行为中. 商