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1、商业地产知识-商业管理概论 （专项业务类） 商业物业的典型形状——购物中心的特点及类型 物理特点——体态大：一样都在10万平米以上；业态多：零售、餐饮、 文化、体育、休闲、商务、酒店等；形状全：商业空间步行化、公共空间 社会化、建筑群间的组合以步行街联结，步行街是它的灵魂和枢纽； 治理特点——统一治理、打算组合、分散经营； 功能特点——满足一站式购物、尊重和满足顾客的社交、休闲、娱乐、 文化和观赏需求，不是像百货超市那样以购为主，而是购物、休闲、娱乐、 消费一体化，而且零售的比例下降、餐饮、休闲的比例增加；有足够的相 邻而且方便的停车场； 物业特点——持有型物业，产权统一，只租不售； 形象特点——都市形象的地标功能 经营特点——以出租物业为要紧回报来源，兼顾其他经营； 购物中心有不同的分类法。以服务范畴和规模大小，能够分为：超级 区域购物中心；区域购物中心；社区购物中心；邻里购物中心；划分的 据是可出租面积、商户构成和服务半径。其中，可出租面积是一个要紧指 标。可出租面积是指总建筑面积减去公共面积后的净出租面积。一样情形 下，封闭型购物中心的可出租面积占总建筑面积的90%左右。此外，在一 些发达国家如美国，每1000平方米的可出租面积，都配有40~50个停车位。 商业物业的高级形状——都市综合体的特点 （一）高可达性 都市综合体一样位于都市交通网络比较发达，都市功能相对集中的地 区，至少是规划中比较发达的地区，它与外界的联结与交往具有高度方便 和快捷。 （二）高集约性 都市综合体所在的区域，人口密度大，人流密集；综合体内的功能自 我循环性强，各种功能互为价值，密不可分；各个单体建筑相互阻碍，相 互联系，建筑整体与外界充分契合；在狭小地域内集合了具有多种功能的 商业物业，例如百货、高级酒店、商务写字楼、影院、大型超市、大型娱 乐场所、餐饮等等。这些商业物业形状通常差不多上分散而居，但在都市 综合体里，却能密集在一起，使顾客无需奔波便能尽享。 （三）功能高度复合性 都市综合体内功能齐全，业态繁多，既可购物，也可休闲、运动、文 化、娱乐、观赏、交际，还可进行商务性活动，总之，能够比较完整的满 足不同人群的不同需要； （四）空间连续性 都市综合体内各功能建筑体之间，均通过步行街、地面、地下形成多 层次联系，成为一个互补的、流淌的连续的空间体系。 （五）整体形象高度统一 在都市综合体内的各种建筑体，尽管它们的功能不一，体态各样，但 从总体上看，却是浑然一体，对公众而言是一个整体。相应的，这些建筑 集合体，对外也有统一的标识和名称，对内，也要服从统一的治理。 在我国，从上世纪90年代开始，购物中心的建设进入了一个蓬勃进展 的新时期。进入21世纪以后，都市综合体也开始连续显现。比较闻名的有 遍布全国各地的万达广场等等。 商业物业的形成规律 （一）生活的需要显现了交换 在原始社会，人们积聚而居，共享猎物，过着一种平等的没有交换关 系的简单生活。那个时候，既没有商品，也没有交换，更没有交易平台。 到了原始社会后期，随着氏族显现，人类的生产关系开始显现以氏族为主 体的利益群体，为了互通有无，氏族之间的交换也就产生了。这种交换只 是一种物与物的简单交换，没有交换媒介即货币，也不需要固定的专门交 换平台。人类交换关系的确立，既是人类生产关系的改变，也是商品生产 的社会基础。此后显现的货币，使人类的交换变得更加简便，交换的商品 品种持续丰富、交换的形式持续更新，交换的手段持续复杂，交换的内容 持续延伸，交换的时刻和空间持续扩展。直至现在，人类的关系，从某种 意义上讲，变成了一种交换关系，即每个个体，每个团体，每个国家，每 个民族，都在相互交换，交换它们各自的劳动、聪慧等等。交换是人类生 存的必定需求，也是社会进展的差不多动力。 （二）商品生产与消费的矛盾产生了交易平台 随着人类交换关系的深入，不仅显现了作为媒介的货币，同时显现了 作为交换中介的商人。最初，人们的交换只是一种把自己生产的产品通过 自己与不人进行面对面的交换。显现商人以后，不同生产者的产品就能够 通过商人那个中介，进行交换。那个时候的交换形式，一样是商人把不同 的产品集中起来，肩挑手推，走村串户，而没有固定的交易场所。随后显 现的集市，是人类交换平台的最原始