永长小区商铺营销策划方案.doc

永长小区商铺营销策划方案 □方案背景： 永长小区商铺的销售工作，经开发公司各级领导的全力推动，将 于7月份重新启航。对于本次项目的启动，我公司顾总与贵公司杨总 均抱着“毕其功于一役”的想法，经过多次的协商、探讨，终于在项 目营销的几个重要方面达成共识，并重新制定《永长小区房屋销售补 充协议》。根据协议，报人策划将在三个月内完成项目90%的销售任 务，开发公司也将在各个领域内给予全面支持。面对开发公司的信任, ^^艮人策划有决心，有信心在短期内结束项目长达5年的销售历史。 □策划目的： 1、 通过扎实的宣传，积极的沟通，迅速圈定目标客户。 2、 重整河山，快速建立项目的商业地位及市场美誉。 3、 在三个月内完成90%的销售指标。 1、产品策略一一抛开过往，轻装上阵： 本项目落成5年，产品形式已经固定，在无法进行项目改造的背 景下，我们应尽量为消费者营造一个全新的理念环境，方便消费者在 最短的时间内了解项目的市场地位及经营内涵。同时，重新树立项目 的外在形象，给看房者以良好的第一印象。 1.K案名更新： “财富好望角，，一名，在1年多的营销过程中，经历了退房、断 水、断电、银行查封等诸多风波，所代表的形象已经无法承担新的销 售任务，应给予更换。根据开发公司领导的指示，报人策划在综合了 项目的商业地位及商业内涵等因素后，给出如下建议。 建议案名：“泰武士”商业广场 案名解析：泰晤士河是英国最繁华的一条水系，自西向东流经牛津、 伦敦等经济发达地区，众多的商家和货物沿河往来，哺育着英国灿烂 的经济文明。本案地处亚泰大街、长春大街、光复路等商业带的交叉 点，经济地位显赫，其地理位置与泰晤士河有着异曲同工之妙。 同时，在中国的风水学中，一向认为水是财富的象征，我们在项 目命名上采用泰晤士的谐音，就蕴涵着对项目销售前景、经营前景的 美好祝愿。 永长小区的商铺经历5年的时光蹉舵，在销售上屡屡受挫于客观 因素，本次由高新集团牵头，重拳出击，使项目再次看到曙光，因此, 报人策划将案名谐音定位“武士”。是冀望项目能够在激烈的市场竞 争中挺立潮头，披坚执锐，所向无敌。 1.2.形象包装： 在项目查封期间，由于缺乏有效管理，待销门市的内外形象损毁 严重，不但影响着自身的销售，也制约着项目整体商业氛围的形成。 正所谓“工欲善其事，必先利其器”，为此，我公司建议： A） 长期保持未销售门市的内外卫生； B） 对损毁的门窗及外立面进行修缮； C） 参照现有经营门市进行门前石阶铺装，统一项目形象； D） 在销售时间内，长期布置沿街彩旗，营造现场气氛； E） 转角处大广告牌实施亮化，内容根据规划定期更换，展示项 目卖点，设置活动背景。 1.3.弥补缺陷： 相比与其它项目40-50年的土地年限，本案的土地年限仅余11 年，必然导致客户消费成本增加，对未来经营产生顾虑，从而制约消 费行为。对此，报人策划认为应给予客户明确的说法，即在使用年限 到达后，怎样依据有关政策进行解决。并对由此产生的额外消耗进行 买单（将在销售中根据具体情况提高价格，弥补损失）。以消除负面 影响。 2、价格策略 紧守底线，适时加价： 2?1、紧守底线: 在本套方案之前，我公司曾根据市场调研、前期销售价格、商业 现状及产品自身进行了价格定位，经开发公司领导审核，向我公司出 具了项目销售价格表。对此，我公司有如下理解： □此价格为开发公司的成交底线。 □此价格不包括营销中执行促销措施所付出的经济代价。 根据以上了解，扌艮人策划将在土地续约成本计算完成后，以下表 为基础重新制定销售价格，以高出底价的部分充抵进行上述消耗，从 而保障开发公司的实得利益。 房源价格表 栋号 楼层 房号 面积（ma） 单格元/nV 总价（元） 备注 1# 1-2层 101、 201 607. 165 7588 4607168. 02 捆绑销售。 1# 2层 20 （西） 306. 805 4388 元 1346260. 34 1# 5层 501 413. 86 2788 元 1153841.68 无产权 1# 6层 601 413. 86 2688 元 1112455.68 无产权、顶层 2# 1-2层 107 278. 61 7588 元 2114092.68 3# 1-2层 103 279 7188 元 2005452 室内有隔断 剪力墙 3# 1-2层 105 274. 06 7188 元 1969943. 28 室内有隔断 剪力墙 3# 1-2层 106 342. 4 7688 元 2632371.2 4# 1-2层 104 1921. 89 6688 元 32 地上2层连 同地下室一 起销售 4# -1层 -102 632. 22 2488 元 1 572963. 36 合计 5875. 42