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{营销人员管理}地产销售 人员须知的个知识点 只有使用权的房屋。有的地区，对明知其建设的房屋不能买卖，无法办理合法房地产买卖手 续，非法倒卖公房使用权的行为，将严厉查处。因此，这种只有使用权的房屋也不应购买。 房屋产权受到限制的房屋，也不能购买。这包括经人民法院和仲裁机构裁定限制产权转移以 入房屋已经设定抵押的情形等。 1.1. 国家对土地使用权出让的年限规定 居住用地 70 年； 工业用地 50 年； 教育、科技、文化、卫生、体育用地 50 年； 商业、旅游、娱乐用地40 年； 综合或者其它用地 50 年。 1.2. 建立房地产开发企业应具备什幺条件 有自己的名称和组织机构； 有固定的经营场所； 有符合国务院规定的注册资金； 有足够的技术人员； 法律，行政法规规定的其它条件。 1.3. 房地产开发企业的资质标准划分 房地产开发企业按资质条件划分为五个等级。各级企业的资质标准如下： A. 资质一级企业 自有流动资金2000 万元以上，注册资金不低于 2000 万元。 有职称的建筑。土木工程。财务管理。建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于 40 人， 其中有中级以上职称的管理人员不得少于 20 人。 设有高级工程师职称的总工程师。高级会计师职称的总会计师。经济师以上（含经济师）职 称的总经济师。工程技术。经济、统计，财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。 具有 5 年以上从事房地产开发的经历。 近 3 年累计竣工 30 万平方米以上的房屋建筑面积，或与此相当的房地产开发投资。连续 4 年建筑工程质量合格率达 100％，优良率达 20％以上。 B. 资质二级企业 自有流动资金1000 万元以上，注册资金不低于 1000 万元。 ②有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于 20 人，其中具有中级以上职称的管理人员不得少于 10 人。 工程技术、经济、统计、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。 具有 3 年以上从事房地产开发的经历。 近 3 年累计竣工 15 万平方米以上的房屋建筑面积，或与此相当的房地产开发投资。连续 3 年建筑工程质量合格率达 100％，优良率达 10％以上。 C. 资质三级企业 自有流动资金500 万元以上，注册资金不低于 500 万元。 有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于 10 人， 其中具有中级以上职称的管理人员不得少于 5 人。 工程技术。财务负责人具有相应专业中级以上职称，其它业务负责人具有相应专业助理以上 职称，配有初级以上职称的专业统计人员。 具有 2 年以上从事房地产开发的经历。 累计竣工5 万平方米以上的房屋建筑面积，或累计完成与之相当的房地产开发投资。建筑工 程质量合格率达 100％。 D. 资质四级企业 自有流动资金200 万元以上，注册资金不低于 200 万元。 有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于 5 人。 工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有 专业统计人员。 资质五级企业。 自有流动资金不低于100 万元，具体标准由省、自治区。直辖市建设行政主管部门制定。 1.4. 商品房保修规定 建设部在 1998 年发布的《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中明确 规定，正常使用情况下商品住宅各部位。部件的保修内容和保修期为：屋面防水 3 年；墙面。 厨房和卫生间地面、地下室。管道渗漏：年；墙面。顶棚抹灰层脱落：年；地面空鼓开裂。 大面积起砂 1 年；门窗翘裂。五金件损坏 1 年；管道堵塞 2 个月；供热。供冷系统和设备： 个采暖期或供冷期；卫生洁具、年；灯具。电器开关 6 个月。其它部位、部件的保修期限由 房地产开发企业与用户自行约定。 1.5. 房屋顶层平面使用权可否出售 有些房地产开发公司将商品房屋面出售或出租给顶层购房户，这是不符合有关法律，法规的 行为。根据建设部 1989 年 11 月 21 日发布的《城市异产毗连房屋管理规定》的第六条规定： “（异产毗连房屋）所有人和使用人对共有共享的门厅。阳台、屋面、楼道、厨房、厕所， 以及院落。上下水设施等，应共同合理使用并承担相应的义务，除另有约定外、任何一方不 得多占。独占”。“所有人和使用人在房屋共有、共享部位。不得有损害他方利益的行为”。 因此，房地产开发公司将屋面使用权向顶层住户出售是侵犯其它楼层购房户即第三人的合法 权益的行为，而归于无效。当然，房地产开发公司如果已与其余楼层购房户达成协议则另当 别论。