营销策划方案.doc

高密市 “XX ?锦湖公寓”项目营销策划案 委托单位：潍坊XX置业有限公司报告单位：青岛XX地产营销策划机构 二00六年七月五日 第一部分背景资料 一、 楼盘概况 XX ?锦湖公寓”项冃坐落丁高密市区南部，位于康成大街以南，密水大街以北， 利群路以东,北靠规划密州街。项目占地面积19939.8m2,总规划建筑面积35979. 54m2 （住 宅23241.54m2,酒店12738m2）,住宅总户数155户，地下车位62个，车库70个，容积率1. 8, 建筑密度29. 2%,绿化率31.6%0项冃紧邻南湖和高密新一中，周边学校众多，配套设施日益 完善，本小区所在区域是高密规划的文化教育及居住屮心，也是高密最大的居住区域，小 区外部环境优美，发展前景不可限量。附近的主耍楼盘有“文苑小区”、“密水馨苑”、 “南湖花园”、“湖滨花园”等多座新楼盘。 项冃由多层住宅、四星级标准高层酒店和商住两用高层公寓三部分组成。高起点的规 划设计，聘请青岛XX设计院的专家进行了概念性规划设计，规划单体功能超前、配套设 施完备，建筑造形独特，充分体现了贵司开发创新和产品差异化的发展战略。I次I独特的设 计理念，和精湛的建筑艺术，建成后将当Z无愧地成为高密山内的标志性楼盘和经典建筑。 贵司将以高质量的产品赢得市场，以优质的服务赢得信誉，为客户营造亲情家园，如意居 所，为自身的发展奠定稳固的基础。 二、 楼盘所在地——高密概况 高密市位于胶东半岛和山东内陆的结合部，版图而积1605平方公里，人口 85万，辖 17个镇、3个街道。高密已有2200多年的历史，春秋名相晏婴、汉代大司农大经学家郑玄、 清代大学士刘墉岀生在这里。被誉为中国民间艺术“三绝”的扑灰年画、泥塑和剪纸，久 负盛名，誉满天下。张艺谋指导、巩丽主演的影片《大红灯笼高高挂》很多素材都来自于 高密，这部电影的作者编辑莫言就是高密人，高密还是个人杰地灵的地方。 高密有良好的区位优势和便利的交通条件。东临旅游名城青岛，西依世界风筝都潍坊。 气候宜人，四季分明。境内胶济铁路、胶新铁路、济青高速公路纵横贯穿，高等级公路四 通八达，连接济南、青岛、潍坊、烟台、日照等开放城市和港口城市，距青岛、潍坊机场 不足70公里，是山东沿海地区通往内陆腹地的交通枢纽。 高密有明显的产业优势，工业已形成轻工、纺织、印染、工艺品、机械、化工、建材、 医药、酿造、服装等支柱产业，其中纺织、食品加工和机械制造三大产业优势明显。高密 有完善配套的基础设施，有广阔的投资发展空间，优惠的政策和良好的服务环境，为高密 的快速发展奠定了良好基础。 自2003年，高密坚持把城市建设摆在全局和战略高度，紧紧抓住省政府将高密市规划 为青岛城市区副中心城市的重耍机遇，以“进位争先建强市”为主冃标，以“一个中心、 三个板快”为主战场，坚持高起点规划、高标准建设、高效能管理，加大城建投入，创新 管理模式，整体推进“五化”，城市而貌发生了历史性变化，社会经济实现了快速发展。 “一个屮心、三个板快”规划而积达到128平方公里，已建成区而积达到38. 9平方公 里，城镇化水平提高到43. 5%,初步搭建起具有发展潜力的中等城市框架。2005年审批旧 城改造项冃26个，拆迁、开工、竣工分别达到35万、76万、50万平方米。今年要着重抓 好20个村居的拆迁改造，拆迁53万平方米，新建商住房80万平方米、力争达到100万平 方米。城市建设严格按照建设青岛城市区副中心城市的定位，既注重完善城市功能，乂注 重设计好单体建设项冃，既注重完善城市功能，乂注重人与I!然的和谐发展，使城市软环 境得到明显改善，最终建设人与自然和谐发展的生态型城市。这也为高密房地产市场的更 快更好发展提供了新的机遇与挑战。 高密市房地产市场于近儿年开始发展。随着个人住房贷款及货币化分房的实施，极大 的刺激了个人购房热情，商品房市场也进一步升温。虽然相对丁其它地区市场而言尚属于 发展阶段，但是从去年开始，随着大量新兴楼盘的逐渐上市，房地产市场持续增温，竞争 也H趋激烈，楼盘品质和营销手段也不可同日而语，售价也逐渐稳步提升。伴随着高密市 旧城区改造的持续进行和城市总体规划的快速发展，高密市的房地产市场将迎来一个更加 活跃的发展时期。 冃前高密房产市场可以分为三大区域：一是以“城投?新视界”、“春雨花园”为代表的 老城区中心商贸区，此区域也是高密市场最为成熟，竞争最为激烈的区域。一般建筑密度 偏大，户型以中小户型为主，商业网点发达，小区受地段影响很大。涌现出了像“密水景 园”这样的标杆小区，成为后续开发商的参照；二是以“黄金花园”为代表的开发区新兴 城区，户型、景观及配套也定位于高档楼盘，此区域是高密未来的行政中心，环境优越, 配套设施口益完善，发展前景不可限量；三是以“密水馨苑”、“湖滨花园