前期房地产开发作业流程简介精修订.docx

标准化管理部编码-[99968T-6889628-J68568-1689N] 标准化管理部编码-[99968T-6889628-J68568-1689N] 前期房地产开发作业流程简介 前期房地产开发作业流程简介 第一部分 投资立项 项目建议书（委托专业机构编制） 项目建议书的作用： 国家选择建设项目的依据，项目建议书批准后即为立项； 批准立项的工程可进一步开展可行性研究； 利用外资的项目，只有在批准立项后方可对外开展工作。 项目建议书的编制：委托咨询单位、设计单位编制。 项目建议书的主要内容： 建设项目提出的必要性和依据； 产品方案、拟建规模和建设地点的初步设想； 资源情况、建设条件、协作关系和引进国别、厂商的初步分析； 投资估算和资金筹措设想 项目进度安排 项目建议书的审查 项目建议书的报批（主管部门及各级计委） 项目建议书通过批准获得批准书后，即可进入可行性研究阶段，并形成可行性研究报告供项目决策。 可行性研究报告（委托专业机构编制） 研究项目的必要性和现实性：市场调查、资源调查。 方案选择和技术可能性：建设地点选择（可委托具备相应资质的规划设计单位编制选址报告）、建设场地地震安全性评价（委托地震评价机构作出，上报地震办审批）、建设项目环境评价（委托环保部门作出，上报环保委审批）、确定生产工艺（工业项目）。 研究经济上的合理性：工程成本与利润分析 研究实施方法：编制建设总进度（设计、施工、交付使用） 编制可行性研究报告 组织审查 上报审批获得批准书（主管部门及各级计委） 可行性研究报告报请批准时，必须附有城市规划部门的选址意见书。 选址意见书的申请流程：建设单位填写申请表，附送经批准的项目建议书、地形图三份、选址论证报告、其他相关文件。 规划部门核发的审批文件：建设项目选址意见书一份、核发通知一份、盖有规划专用章的核定设计范围图一份。 建设单位取得建设项目选址意见书后，委托设计时注意事项：申请建设项目选址意见书同时，应征询消防、环保、卫生防疫等部门的选址意见；对提出的规划要求要认真落实；取得建设项目选址意见书后六个月内，持批准的可行性研究报告，向规划部门和有关部门报送设计方案及有关文件、资料，届时，如可行性研究报告未获批准又未申请延期的，建设项目选址意见书自动失效。 建设项目选址意见书核发通知提出的主要规划设计要求有：建设用地面积、建设面积、容积率、绿地率、建筑密度、建筑退让道路规划红线距离、建筑后退基地边界距离、建筑高度、基地主要出入口设置、建设基地标高等。 房地产开发项目立项 对房地产项目开发一般应遵循下列程序：项目开发前期调研程序、项目立项过程程序、土地使用权的取得程序、征地拆迁程序、项目规划程序、工程建设程序、房地产项目经营程序。 对房地产项目开发来说，立项阶段主要工作为： 1．项目开发前期调研 项目的前期调研程序，就是通过开发商对拟投资地区房地产市场的调查，搜集大量市场信息，来探询投资的可能性，寻找投资机会的过程。 2.项目立项 项目立项就是上报项目建议书或项目可研报告，取得政府批复（项目立项），使项目取得合法的开发建设资格。立项程序如下： 开发项目立项，是房地产项目开发的第一步，即取得的政府主管部门（省市计划发展委员会）对项目的批准文件。 对于房地产商来说，在本阶段的主要工作是：起草并向市计委或市房地产开发管理办公室报送项目建议书,取得批准项目建议书的批复;依据项目建议书批复,编制可行性研究报告报计委审批获准,并列入本年度固定资产投资计划。（国家计委已取消了房地产项目立项制度，实行备案制。 工程建设项目立项审批具体实施程序如下： （1）承办部门：市计划发展委员会投资处 （2）申报资料：①书面申请；②提供资金落实证明；③土地使用权证明；④由具有相应资质的工程咨询单位编制的可行性研究报告。可行性研究报告应具有以下附件：规划部门对项目建设选址的初审意见；土地管理部门对建设用地的初审意见；环保部门的环评报告；有关部门对供电、供水、供热、供气以及地震的审查意见；依法必须招标项目的招标总体方案；⑤房地产开发公司的资质证明. （3）申办程序：有行政主管部门的开发商，由主管行政部门转报项目立项申报资料；无行政主管部门的开发商，可直接报市房地产开发管理办公室，项目立项申报资料由该办转报市计委。纳入土地收购出让的项目，开发商在通过招标、拍卖方式取得开发土地使用权后，凭《中标确认书》或《拍卖成交确认书》和《国有土地使用权出让合同》与其它申报材料一起上报。市计委在收到申报资料后，根据具体情况，进行现场勘察，对符合条件的，市计委予以批复。对属上级发展计划部门审批权限内的项目，