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{财务管理资本管理}五直接资本化法;2;3; 潜在毛收入（PGI）：是房地产在充分利用、无空置状况下所能获得的归因于房地产的收入。 有效毛收入（EGI）：是从潜在毛收入扣除空置和收租损失以后得到的归因于房地产的收入。 净收益(NOI)：是由有效毛收人扣除运营费用后得到归因于房地产的收益。;5;（二）几种收益乘数法 对应着不同的收益类型，收益乘数有毛租金乘数、潜在毛收入乘数、有效毛收入乘数和净收益乘数。相应地，收益乘数法有毛租金乘数法、潜在毛收入乘数法、有效毛收入乘数法和净收益乘数法。;7;8;9;10;11;12;13; 资本化率和收益乘数都可以采用市场提取法，通过市场上近期交易的与估价对象的净收益流模式(包括净收益的变化、收益年限的长短)等相同的许多类似房地产的有关资料(由这些资料可求得年收益和价格)求取。 综合资本化率(R)还可以通过净收益率(NIR)与有效毛收入乘数(EGIM)之比、资本化率与报酬率的关系及投资组合技术求取。 ;通过净收益率与有效毛收入乘数之比求取综合资本化率的公式 为： R＝NIR/EGIM 由于 NIR＝1-OER 所以 R＝(1-OER)/EGIM 上述公式的来源是： 因为