上海高档住宅市场研究.docxVIP

绪言 1、研究背景和目的 汇宁花园房地产发展拟开发建造徐汇区淮海西路汇宁花园高级住宅及商务 公寓项目。为全面、深入、系统地了解市场供求和竞争状况，对市中高档次住宅 市场有明确的认识， 邀请中原物业代理市场研究部对市高档住宅市场 （别墅、 公 寓、服务式公寓） 的现状和未来的发展趋势进行研究， 从而为项目提供有针对性 的定位和营销组合等发展建议。 2、研究容及围 汇宁花园地处淮海西路黄金地段， 从项目规划等方面情况来看， 应定位为高 档住宅项目，考虑到目前市高档住宅市场的发展状况、 区域分布的集中度等方面， 拟将研究的对象和区域围作如下界定： （ 1） 研究容 市高档住宅市场现状 市高档住宅市场供求预测 项目发展建议 （ 2） 研究围 将均价在 8000元人民币/ 平方米以上的物业为此次研究的对象 将目前市高档公寓及服务式公寓（均价在 8000元人民币 /平方米以上）集中 的黄浦、卢湾、徐汇、静安、长宁、浦东小陆家嘴等六个区域作为此次研究 的区域围 对于别墅将不限定区域围，仅考虑价格因素（均价在 8000元人民币 / 平方米 以上）。 3、研究方法及主要研究指标 本报告在实地调查基础上， 主要采用时间序列分析、 项目类型分析、 典型案 例分析以及趋势分析预测等方法。采用的主要研究指标详见列表。 类别 编号 指标 定义 住宅供应指标 1 竣工量 某时间段，已建成完工的住宅物业的总 面积 2 供应量 某时间段，刚启动开工的住宅物业的总 面积。即竣工量 3 吸纳量 当年住宅物业的竣工量与空置量变化 之差，反映当年住宅市场的吸纳情况 4 空置量 某年度末住宅物业经初始登记一年后 未售出的建筑面积 住宅需求指标 5 空置率 某年度末末所有住房的空置量与全部 住房存量的比例，即： 住房空置率=商品住房空置量 /全部住 房总量 住宅价格指标 6 区域平均租金 某区域住宅物业在某一时间段租赁价 格的加权平均值 7 物业平均租金 某住宅物业在某一时间段租金总额与 租出总面积的比值 8 区域平均售价 某区域某住宅物业在某一时间段销售 价格的加权平均值 9 物业平均售价 某住宅物业在某一时间段可供出售的 总建筑面积的单位面积成交价格 4、本报告的基本结构 本报告共有以下三个部分组成，分别为： 第一部分：高档住宅市场 第二部分：项目发展建议 第三部分：附录1：高档住宅典型案例分析 附录2:高档住宅市场存量统计数据 附录3:高档住宅市场供需统计数据 附录4：高档住宅市场租售价格统计数据 附录5:高档住宅区域市场供求量预测方法 第一部分 高档住宅市场 一、 住宅市场综述 住宅市场的经济环境 日前中国社科院发布的中国城市竞争力调查报告显示，在城市综合竞争力、 资本力和科技力的排名中，均位居全国首位。 《财富》周刊近期的一项调查数据 也反映，跨国公司在中国设立地区总部的选址时，较其他大城市更具有吸引力。 2001年国民经济持续、快速、健康发展，全年实现国生产总值（GDP达4950.84 亿元，同比增长 10.2%，高于全国 2.9 个百分点。其中第二产业实现增加值 2355.53 亿元，比上年增长 12%，对经济增长的贡献率达到 56%；第三产业实现增加值 2509.81 亿元，比上年增长 8.7%，对经济增长的贡献率为 43.5%，其中尤以房地 产业的增长为最。 居民人均收入大幅提高， 城市和农村居民家庭人均可支配收入 分别 12883元和 5850元，同比增长 9.9%和5.1%。居民收入水平的稳步提高， 加 之房地产税、费、利率调低，有效拉动城市的住宅消费。 1999年《财富》论坛、2001年APEC会议、2010年世博会等这些极具影 响的国际性经济集会也将其会场设在，种种迹象表明， 经过近 10 年的快速发 展，已成为中国经济发展的龙头， 其经济地位无论在国还是在国际都得到了很大 提升，并吸引着越来越多国外投资商和企业的目光。 孕育在这样一个国际化大都 市中，住宅市场有着得天独厚的优势。 住宅市场历史回顾 近年来，中国的房地产业作为国民经济一个新的增长点发展迅速， 住宅市场 更是经历了一个从无到有的发展过程。 通常认为房地产产业的运行与国民经济发 展有着唇齿相依的紧密联系。 90 年代初期至今，住宅市场发展并非一帆风顺。 在经过了一系列大起大落之后，留下了一个“ N”字型的市场发展轨迹。从 93 年开始，商品住宅的投资、 建设规模伴随着当时就已经较 “热”的经济发展浪潮， 供给和需求都达到了前所未有的 “鼎盛之势”。这一浪潮在 96 年达到了顶峰， 而 资料来源：历年房地产市场、中原市场研究部计算数据 资料来源：历年房地产市场、中原市场研究部计算数据 资料来源：历年房地产市场、中原市场研究部计算数据 资料来源：历年房地产市场、中原市场研究部计算数据