灵璧凯旋门项目市全场调研(最终稿).ppt

;城市概述 —— 建市时间较长，历史悠久，文化底蕴浓厚，交通便利，对外开放度较高;城市规划 —— 受地理环境及城市面貌因素影响、城市重点向北发展;经济水平 —— 经济发展速度较快，但总量较低，人均GDP及人均收入水平偏低;经济结构 —— 第一产业占据主导、工业基础薄弱，经济后期持续快速发展动力不足;投资环境 —— 在新一届政府领导班子大力的招商背景下，近几年城市固定资产投资快速增长，房地产开发开始呈井喷之态;人口增长 —— 人口基数庞大，但城市凝聚力较弱导致人才流失，是人口总数增长缓慢的主要原因;消费特征 —— 经济水平和收入水平偏低外加主流消费客群的外流，导致当地整体消费水平偏低;;;—— 2011年灵璧县城镇人口17.1万人，根据政府预计2016年县城人口总数达到25万人，剔除现有城镇人口自然增长率因素，灵璧县城每年将额外吸纳周边乡镇农业人口约1.45万人，按照3人/套商品房计算，每年农民进城置业客户将增加商品房需求约4350套，因此乡镇客户将成为区域市场争夺的重点、同时针对周边乡镇进行有效的客户攻坚是本案能否达成目标的关键。;客户来源 —— 当地乡镇客户进城置业占据绝对主流，灵璧县行政区划的历史性因素决定乡镇客户形成“南少北多”的局面;主流客户置业特征 ——;客户关注因素 —— 整体眼界较低，依旧停留在传统消费层级，消费理念有待被引导和提高;星和湾销售代表访谈;目标客群 —— 根据地缘抗性及收入水平因素，将本案重点客户进行划分;乡镇名称;;;土地成交 —— 政府推地力度开始加大，开发商拿地积极，2012年土地市场火爆;土地分布 —— 近几年推出土地中以住宅功能为主，为规划新区聚集人气，其中政务新区发展势头最为迅猛;年份;1：东方名城 2：华盛地块 3：名仕官邸 4：金桂佳苑 5：奥泰克·中央广场 6：富康首府 7：钟秀锦城 8：灵凤花苑 9：奇石小镇 10：山水御景花园 11：日月星城 12：状元府 13：星和湾;商品房市场 —— 前两年市场供小于求，价格上升，市场处于卖方阶段，开发商初尝甜头;2013.02;;;板块格局—— 目前滨河新区在星和湾的带动下、热度较高，但受城市主流向北发展战略影响??政务区作为后起之秀，开始发力;产品格局——除滨河新区星和湾的别墅之外，其他区域产品类型相似，同质化竞争激烈;价格格局 —— 整体市场价格差距不明显，市场缺乏价值标杆项目;规模格局——整体区域项目普遍规模不大，除本案外，仅有两个项目体量超过百万，规模化集群效应明显;;;主流供应产品面积段VS房型 ——;主流去化产品总价段VS房型 ——;去化速度 —— 市场去化速度较快项目三足鼎立、分别位于滨河、经开和政务新区，规模性、独占性资源和性价比成为支持快速去化的重要因素;立面形象VS园林景观 —— 市场亟待标志性项目引导升级;智能化配套 —— 打高端旗帜、卖低端产品;住宅产品 —— 两房面积主要集中在80-90平米，实用性与功能性较强，舒适性一般，设计缺乏创新，多数产品附加值较低;住宅产品 —— 三房面积主要集中在90-120平米，多数户型对厨、卫等功能用房均可保证较高的空间利用率，整体设计较为强调舒适性;;;营销推广表现 —— 推广渠道;营销推广表现 —— 推广布点;营销推广表现 —— 推广表现;营销推广表现 —— 推广主题;营销推广表现 —— 主打卖点;营销推广表现 —— 展示中心;营销推广表现 —— 销售终端竞争表现;—— 总结;营销推广渠道的拓展与创新—— 城区：企事业单位推介、流动媒体车载广告、定点短信、创新型派单方式 乡镇：推荐网点、条幅、墙体广告、巡展;——形式： 企事业单位、经济开发区厂区及重点乡镇做专场推荐 ——作用：针对圈层客户，通过专场推荐形式对项目价值点进行信息释放，引起市场热议;营销创新方式 2 —— 灰太狼及喜羊羊的创意行销;营销创新方式3 —— 乡镇墙体广告机条幅;;项目区位;项目总占地约1500亩（挂牌面积74亩），总建面约200万方，分六期进行开发，分别为星和湾·书香门第、星和湾·香榭美术、星和湾·香樟华庭、星和湾·天香花都、星和湾·岸香公馆、星和湾·香御大街； 项目建筑业态包括多层、小高层、高层、别墅。其中一期规划建设23栋多层，12栋18层高层，多层为6层，约516套,高层为18层，约864套，一期总计1380套住宅。;推售时间：2013年1月19日-2月2日 推售楼号：1-23# 推售套数：约500余套 单体概况：1梯2户，1-3个单元，共6层； 户型产品：71㎡两房、88㎡三房、97㎡三房、116㎡三变四、130㎡三变四;物业类型;71㎡两房两厅：该户型主卧及客厅朝南，采光较好，通透性较好，户型紧凑，布局合理，实用性较高，但厨房及卫生间面积较小，舒适度低。 88㎡三房两厅：