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房市政策暖流涌动 少数城市凉风乍起 房地产政策不会马上转向，但一线城市和少数二线城市房价上涨过快必然导致政策收紧，未来地方房地产政策将“因城施策” 近段时间，全国房地产政策面出现异动。一个信号是今 年 3 月 25 日上海和深圳出台新的调控政策， 以及近期南京、 苏州、合肥的政策收紧；另一个信号是人民日报采访权威人 士透露出对房地产泡沫的隐忧。那么，如何判断当前房地产 政策的性质和下一步走势？ 当前房地产政策性质 其一，去年 12 月召开的中央经济工作会议，重点要求 化解房地产库存。 会议公告罕见地用了 325 个字符论述房地产去库存的重 要性。以前历届中央经济工作会议对房地产的阐述从未超过 300 字， 2014 年 12 月的中央经济工作会议中，更是只字未 提房地产。 化解房地产库存是核心点。所谓的要打一场房地产去库 存的歼灭战，所有措施皆围绕这一个目的展开。这其中涉及 两项改革：一项是户籍制度改革，另一项是住房制度改革。 两项改革的叠加部分是农民工市民化。 2014 年 7 月《国务院  关于进一步推进户籍制度改革的意见》规定，到2020 年， 努力实现 1 亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。 接下来要督战各地政府落实。 作为新市民，不管是落户还是持有居住证，都应享受到与本地居民相同的公共服务，包括住房保障。所以让农民工享受到公租房才是正理。地方政府可以收购存量房用于公租房。但是，当前也存在一个突出问题。外来人口与农民工更愿意落户工资水平较高的大中城市，甚至是一线城市。而当前户籍改革的方针是：全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严 格控制特大城市人口规模。 因此，农民工自购房多在小城镇，可能与落户容易有关。 其二，今年 3 月两会上的政府工作报告中提出，完善住 房支持政策。 从报告对于房地产的表述来看，可以总结为以下三点： 第一，篇幅较短，是 2008 年以来字数最少的一次。主 要有两方面原因，一是去年以来已陆续出台了很多政策，本 轮房地产调控放松进程已进入后半段；二是去年 12 月的中 央经济工作会议， 已罕见地用 320 多字阐述了房地产去库存，更高级别的会议已有详述，这里简述也算正常 第二，棚改房指标持续加码。从近几年的棚改房建设指 标看， 2014 年为 470 万套以上， 2015 年为 580 万套， 2016  年为 600 万套。可见，棚改正成为惠民生与促投资的重要力量。另外，以前总是提出“保障性安居工程”多少万套，今年不再提及这一名词，估计要退出历史舞台了。此外，提高棚改货币化安置比例，也有利于去库存。其实过去几个月，各省级政府和城市政府纷纷出台相关政策，加大力度，甚至有些地方干脆完全实行货币化安置，让拆迁户拿着钱去市场上买房。 其三，与前两年相比，今年政府工作报告中对房地产的 利好减弱。 2014 年提出“针对不同城市情况分类调控” ，其后半年左右时间内， 多数城市取消限购限贷限价等。 2015 年提出“支持居民自住和改善性住房需求” ，堪称巨大利好，其后“ 3.30”等诸多政策让改善需求爆发。而今年政府工作 报告，虽然没有很强的利好信号，但仍有弱信号： “完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，适应住房刚性需求 和改善性需求， 因城施策化解房地产库存” 。这也就意味着，今年还会有小部分新政策出台，部分属于“补丁”政策。 地方政策分化显著 在去库存、稳增长的经济发展目标下，区域楼市的冰火 两重天也引发了“刺激”和“收紧”两种截然不同的政策基 调：楼市平淡的地区，优惠和刺激型政策频出；楼市非理性 火爆的地区，收紧型政策已现端倪。因此， “因城施策”将 成为未来地方房地产政策制定和实施的主导思想。  一方面，多数地区放松政策，全方位激活楼市需求端和 供给端，全力去库存。 今年以来，全国各个地方出台的以去库存为目标的刺激 型政策可主要归纳为 6 大类： 1.采取宽松的财政政策，从房地产企业和购房者两方面降低税费、激活市场。多地出台了包括减免税收、清理房企开发过程中行政事业性收费等措施，为房企减轻负担，推动市场和企业走出低潮期。比如，重庆市对房地产企业所得税 预售收入的计税毛利率由 20%调整为 15%，非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率由 3.5%调整为 2%，普通住宅土地增值税预征率执行 1%。 同时，在房地产需求端，为购房者降低交易税费或者实施交易契税补贴等措施。比如甘肃省将住房转让手续费整体 下调 33%，居民购买住房交易契税税率超出 1%的部分由地方财政补贴；新疆将商业个人住房贷款利率比照公积金贷款利 率计算，确定补贴年限后，差额部分由政府财政予以补贴。2.充分利用公积金杠杆工具，协助购房者入市。住房公 积金已成为各地去