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Document number：NOCG-YUNOO-BUYTT-UU986-1986UT Document number：NOCG-YUNOO-BUYTT-UU986-1986UT 资产评估案例与答案 楼面地价，又称单位建筑面积地价，是指平均到每单位建筑面积上的土地价格。 　楼面地价=土地总价格/建筑总面积 　 　容积率=建筑总面积/土地总面积 　楼面地价=土地单价/容积率 无形资产： 【例7-4】 甲啤酒厂将该厂知名的注册商标使用权通过许可使用合同允许乙啤酒厂使用，使用期限为5年。双方约定由乙啤酒厂每年按使用该商标新增利润的25%支付给甲啤酒厂，作为商标使用费。经预测，在未来5年中乙啤酒厂使用甲啤酒厂的商标后每年新增净利润分别为300万元、320万元、350万元、370万元和390万元。假设折现率为12%，则该商标使用权的价值为： 【例7-5】 某国有企业改制过程中需要对其全部资产进行评估。该企业有一项专利技术（实用新型），两年前自行研制开发并获得专利证书。根据委托方提供和评估人员调查分析，有关资料如下： （1）该专利研发过程中的直接成本费用（包括材料费、人工费及其他费用等）合计为万元； （2）间接成本费用（包括分摊的管理费、非专用设备折旧费及其他费用等）合计为万元； （3）由于人工费占研发成本的比重较小，按生产资料价格指数调整原始成本，近两年同类生产资料价格变动指数分别为5%和8%； （4）同类专利技术现行平均的成本利润率为200%； （5）营业税税率为5%，城市维护建设税为营业税的7%，教育费附加为营业税的3%； （6）该专利技术剩余经济寿命为6年。试该专利权的所有权价值。 评估计算过程如下： （1）计算无形资产重置成本 直接成本现值=×(1+5%)×(1+8%)=(万元) 间接成本现值=×(1+5%)×(1+8%)=(万元) 研发利润=（+）×200%=(万元) 按照现行税法规定，企业整体转让不交营业税和增值税，故营业税及附加不需计算。 重置成本=++=万元) (2)计算无形资产的贬值率 贬值率= =25% （3）计算无形资产的评估值 评估值=×（1－25%） =(万元) 【例7-6】 某公司转让某项专利技术许可使用权，资料如下： （1）该项专利技术是该公司两年前购买的，当时的购买价格及有关购置费用合计为400万元； （2）近两年同类无形资产的转让价格上涨了15%； （3）经分析，该专利技术的剩余经济寿命为8年； （4）根据合同规定，该专利转让的是排他使用权，即使用权仅为买卖双方所拥有，不再转让给第三者使用。买卖双方运用无形资产生产产品设计生产能力分别为60 000件和80 000件； （5）预计由于专利权的转让，该公司未来的收益净损失额现值合计为80万元，需要投入的再开发及保护费用的现值合计为16万元。试评估该专利技术使用权转让价值。 评估计算过程： （1）计算无形资产重置成本净值（现值） 重置成本净值= =368(万元) （2）计算无形资产转让成本分摊率 转让成本分摊率= =% （3）计算无形资产使用权转让价值评估值 评估值=368×%+80+16 =(万元) 收益法案例 四海公司于2002年12月取得了某项技术的专利权，2004年由于公司发展需要，拟将该技术作为出资与其他投资者组建新公司，于是委托华源评估公司在2004年12月31日对该项专利进行评估。经评估人员对该技术的先进性、使用状况、市场供求情况的分析，并结合四海公司提供的2003年和2004年的有关数据，预测出该技术今后五年的收益额分别为450万、600万、700万、980万和1200万。经过调查，2004年国库券利率为6%，四海公司所在行业的风险报酬率为14%，该专利技术的利润分成率测算为25%，试计算该专利技术在2004年12月31日的评估价值。 折现率 = 无风险利率＋行业风险报酬率 = 6%＋14% = 20% 年份 2005 2006 2007 2008 2009 年收益额 450 600 700 980 1200 年超额收益 150 175 245