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第二讲房地产市场与市场研究 Lecture Two: Real Estate Market and Market Research 刘洪玉 清华大学房地产研究所 liuhy@tsinghua.edu.cn 一、房地产市场的概念 房地产是一种特殊的商品，不可移动性是其与劳动力、资本以及 其他类型商品的最大区别。虽然土地和地上建筑物不能移动，但 它可以被某个人或机构拥有，并且给拥有者带来利益，因此就产 生了房地产交易行为。 房地产市场 可以理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活 动场所以及一切交易途径和形式。 房地产经济学中对房地产市场的定义，则是指当前潜在的房 地产买者和卖者，以及当前的房地产交易活动。 一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、 运行机制等因素构成的一个系统。 与一般市场相同，房地产市场也是由参与房地产交换的当事者、 房地产商品、房地产交易需求、交易组织机构等要素构成的。这 些要素反映着房地产市场运行中的种种现象，决定并影响着房地 产市场的发展与未来趋势。 1 二、房地产市场的需求与供给 影响房地产市场需求的因素 收入的变化。一般来说，收入增加 某类物业的单位价格 会导致对大多数商品需求的增加， 从而使需求曲线向右平移。 其他商品的价格变化。画需求曲线 P 时经常假设其他商品的价格保持不 D D 变，但实际的市场情形并不一定是 1 这样。 0 Q Q 单位时间需求数量 1 对未来的预期。尽管某种商品的价 格不发生变化，但消费者对未来收 入、利率和购买某种商品的可能性 等的预期也会影响到其对某种商品 的当前需求。 政府政策的变化。政府房地产税收 政策、住房政策的变化或城市规划 的变更，也会影响当前的房地产需 求。 二、房地产市场的需求与供给 影响房地产市场供给的因素 每套住宅价格 房地产开发成本。房地产开发 S S 2 S 成本的变化会直接影响到开发 P 1 商的利润水平，也会直接影响 到其决定开发的商品房数量。 政府政策的变化。政府的税收 0 Q Q Q 新建住宅供应量 2 1 政策也会影响到房地产开发的 成本进而影响到商品房供给的 数量。 对未来的预期。 2 二、房地产市场的需求与供给 房地产市场的机制 每套住宅的价格(万元) 价格机制 100 超额供应(过剩) 供应