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万科地产社区商业 设计与实践 一、社区商业规划原则商业规划原则总结 商业价值最大化原则 连续性 可达性 可视性 1、商铺的布置应根据前述的地块商业价值分析结论进行考虑； 2、首层（含双首层）商业面积尽可能多，2F面积适量减少，如出现3F商铺，则考 虑通过首层设独立的门厅出入口，将首层人流引入； 3、可通过增加地面停车、天桥、公交车站接驳、增加商业导视/广告等形式来改变 地块原商业价值（土地属性改变）。 说明：重庆龙湖春森彼岸紧邻城市快速干道北滨路，通过 广场、停车场、集中广告位的形式，增加外部人车的停 留，从而达到增加商业价值的目的； 一、社区商业规划原则 商业规划原则总结 商业价值最大化原则 连续性 可达性 可视性 1、商铺布局尽可能连续、成环，避免出现袋状尽端式等商业死角（如下图示）， 商铺尽可能不被公共服务用房（如社康中心、服务站、卫士间等）打断，当社区入口过大 影响商业连续性时，应综合考虑其布置； 2、避免交通体（电梯、疏散梯等）遮挡商铺或者占据转角等商业价值较高的区域； 有商业延续 消防或后勤流线 主要 人流 方向 道 路 绿 化 非商业区域 人流方向 道路绿化带 一、社区商业规划原则商业规划原则总结 商业价值最大化原则 连续性 可达性 可视性 3、有商业内街出现时，避免出现单边商铺（如图二）； 4、避免在转角铺出现实墙，需要开门或橱窗，增加商业展示面（如图三）。 ╳ 因独立集中商业内侧没有设商 业 出入口，造成单边商铺，商 应把独立商业内侧划成商铺。 转角设实墙，商业价值浪费 业价 值浪费。 图一 图二 图三 一、社区商业规划原则商业规划原则总结 商业价值最大化原则 连续性 可达性案例 可视性 1.应避免商铺与周边道路出现较大高差 ╳ ╳ ╳ √ 一、社区商业规划原则 商业规划原则总结 商业价值最大化原则 连续性 可达性案例 可视性 2、注意停车位的规划及人流、车流设计： 增加商铺周边地面停车增大了消费的便 利性，有利于带旺商业，如考虑与小区 车流分开管理，需与物业（或商业）管理公司进行协商解决，单独进行流线设计； 情况一：合设道闸 优点： 道闸设置简单，管理 简便。 缺点：商业车流跟小区内部 车流混行，不利于小区的安 全管理。 住宅地下 车库入口 住宅地下 车库出口 商业停车位 情况二：分设道闸 优点： 便于商业车流与小区 内车 流分开管理，有利于小 区 的安全和私密性； 缺点： 道闸复杂，增加了管 理工 作难度；需要增加面向 道 商业停车位 案例：沙 路的开口，不被允许时， 闸道处的车流易产生交叉从 湾二期小区入口车流设计分析 而影响通行。 一、社区商业规划原则商业规划原则总结 商业价值最大化原则 连续性 可达性案例 可视性 3、避免出现景观的水景、绿化带遮挡商业流线。 ╳ ╳ 花池遮挡，不便进入商 花池遮挡，不便进入商 铺 ╳ ╳ 商铺门口有水 商铺门口有水景 沟 一、社区商业规划原则商业规划原则总结 商业价值最大化原则 连续性 可达性 可视性 1、商业界面的昭示性，特别注意在城市道路上的可视性； 在适当的位置，需增设商业的大标识。 2、避免出现建筑构筑物遮挡商铺的情况； 3、避免出现景观的绿化、部品遮挡商铺； 一、社区商业规划原则商业规划原则总结 商业价值最大化原则 连续性 可达性 可视性案例 构架遮挡店铺 ╳ ╳ ╳ 树木遮挡店铺 墙柱遮挡店招广告 ╳ ╳ 楼梯遮挡商铺，影响商业价值 绿化遮挡店铺 一、社区商业规划原则商业规划原则总结 商业价值最大化原则 连续性 可达性 可视性案例 道路、场地剖面与商业昭示的关系： 城市干道 增加商业广场 作为过渡空间 辅道 36M 23M 城市支路 地面停车位 12M 14M 小结： 1、道路越宽、则视线受影响越厉害，需要适当的后退一些广场空间作为过渡； 2、道路绿化对商铺视线的遮挡也比较厉害，因根据视线分析，做分级的广告设置。 一、社区商业规划原则 其他注意事项 1、塔楼尽量避开底层的商业布置，减少塔楼结构对商铺划分的影响； 备注：塔楼结构是否转换及如何转换，需要做方案经济性比较后再提交公司决策。 2、与住宅层紧邻的楼层不允许出现餐饮；有餐饮功能的商铺要设烟道； 规范摘录：《深圳经济特区服务行业环境保护管理办法》 第五条 在下列区域和场所禁止设立产生油烟、恶臭、噪声、振动、热污染的服务项目： (一)住宅楼； (三)商住综合楼宇中与居住层相邻的楼层； 经与深圳市人居委沟通，条文解释为：1、“楼 层”概念指整一层，非塔楼投影部分；2、关于三楼既有住 宅，又有局部商业的情况，餐饮与住宅最小距 离不少于20米（依据人居委内部文件《关于进一步加强饮食 娱乐业污染防治监督管理的通知》2008年 153号中规定禁止餐饮设在“与相邻住宅楼、医院、学校、疗养院 或其他特殊区