房地产管理房地产与利率.docxVIP

房地产业现状及 利率政策变化对房地产价格的影响 中国的房地产业在 2000 年前后取消福利分房制度后取得了迅猛发展， 2011 年是中国房地产业发展的第二十个年头，今天的房地产业正以开发规模每年 20% 左右的速度增长， 已成为我国国民经济的一个支柱产业， 改变着国家的经济 结构，并切实的改善着我国居民的居住条件和居住环境， 但中国的房地产业的发 展仍然是处于初级阶段，随着房地产业的不断发展也出现了一些亟待解决的问 题，同时当前经济发展形势也对房地产业的发展提出了新的要求， 面临新的不确 定因素，尤其是利率因素的影响。 一、房地产市场的现状 目前房地产市场出现的问题主要体现在以下四个方面： 1、房地产投资规模过大。 2002 年，我国城镇房地产开发完成投资占 GDP 的 7.55% ，占固定资产的 17.9% ；2003 年，全国房地产开发完成投资 10106.12 亿元，同比增长 28.5% ；2004 年，完成投资 13158 亿元，同比增长 1.6% ；2005 年，全国房地产投资 15759.3 亿元，比去年增长 19.8% ；2006 年 以来，房地产投资增速逐月回升， 1-6 月同比投资增长速度已达 24.2% ，超过上 年同期增速 0.7 个百分点。至 2011 年，预计投资规模达到 5 万亿。 2、商品房价格上涨过快。目前房地产价格出现的问题主要集中在商品房价 格上涨过快，使普通居民无力购买所需住房。 商品房价格上涨过快主要是由于商 品房的成本因土地价格形成机制的不健全而提高，商品房销售价格行为不规范。 土地价格持续增长，原材料，包括钢材、水泥、人工等成本的增加，也推动商品 房价格的上涨。 3、商品房结构不合理。房地产市场结构不合理已成为影响中国房地产 业市场持续健康发展的重要因素。 据有关学者分析，住房供应结构中经济适用房、 限价普通商品住房等政府调控房源应占总房源的 30% —— 35% 比较合理，但现 在市面上商业营业用房、 别墅、高档公寓的比率较大， 无法满足中低收入消费者 的购房需求， 引发房地产市场供求关系的失衡。 造成以上事实的原因， 除了房地 产商贪图大的利润之外， 还由于土地使用权的费用是一些地方财政非常重要的来 源，商品房价格的上涨会增加地方的税收、 带来相关产业的发展， 因而地方政府 在决策上的偏激性也导致了商品房结构失衡。 尽管近两年来国家已经认识到房地 产价格快速上涨对经济发展的不利影响， 陆续出台了一系列调控政策， 同时加快 了保障房建设，从根本上解决供求问题，房地产价格上涨增速放缓。 4、房地产市场秩序混乱。 2006 年以来，外资投资房地产增长较快， 境外居民和非居民机构直接购买在建项目和成熟物业等较为集中。 各种资金进入 房地产市场过猛， 市场准入规则不够规范， 扰乱了我国货币政策的执行力度。 房 地产销售市场上也是一片混乱的景象。而在“售楼中心”设出之前，房地产开发 商对“期房” 的大肆宣传和炒作成为现今房地产市场的一个新的亮点。 投机者借 助“期房”获取了较大的经济利益，而普通的房地产消费者却因为所购买的“期 房”与现房之间存在着一定的差距 （这些差距主要由于普通的房地产消费者掌握 有关建筑业知识的有限性） 造成了心理上和经济上的双重损失。 此外，一些房地 产开发商在对现房销售时的房价优惠打折等一系列的优惠活动， 极大地损害了消 费者的知情权。 房地产市场发展的宏观调控政策包括加强商品房结构规划的管理、 加强房地 产价格的调控、 加强房地产金融信贷调控等措施， 其中利率和信贷措施是非常常 用和有效地手段，其对于房地产价格和行业走势的发展影响是非常明显的。 2007 年以来，中国人民银行将金融机构存贷款利率多次上调，包括存款准 备金率的调整，商业银行存款准备金率大幅上升。 至 2011 年 6 月份，一年期存、 贷款利率分别升至 3.5% 、6.56% ，五年以上贷款基准利率八年来首次突破 7% 。 对于央行连续的提高利率的举措， 有人说是针对房地产市场， 有人说其初衷并不 是针对房地产市场，其实对广大购房自用者、投机者、房产商而言，初衷并不重 要，重要的是利率提高后对房地产价格有何影响， 如何影响以及可能影响的程度。 二、利率上升对房地产价格的直接影响 房地产价格是房地产市场运行情况的集中表现， 用于房地产开发 的主要资金多数来源于银行贷款， 利率的高低直接影响房地产开发的成本及其利 润。而利率的变动作为外部因素， 势必对资金投入巨大的房地产投资的影响很大， 因此，利率的变动可以对房地产价格起到一定的调节作用。 1、利率上升通过抑制房地产投资影响房价。 （ 1）导致房地产投资的机 会成本加大。 利率的高低反映房地产投资的机会成本水平。 利率上升，加大了房 地产