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写字楼市场总结0917 写字楼市场总结0917 柳州写字楼市场总结报告 综观柳州10年以前写字楼的发展，从最初简单的办公场地，到普通型办公楼、商务写字楼，说白了就是柳州10年前没有写字楼概念，所以写字楼市场一直不愠不火，从五星商圈、柳南商圈零星的旧式写字楼就可以看出，因此造成写字楼投资价值不高。而随着06、07年以来中央屡出政策调控商品住宅市场，柳州写字楼市场也由此进入了初步发展时期，07年特别以河东阳光100、华信国际、东方百盛为主商务办公代表着柳州比较高档的纯写字楼项目，出租率接近90%；这才有了“正式”的写字楼概念，以华侨大厦、花旗一号、新时代大厦、盛华财富大厦为主的城中商圈写字楼接近95%的出租率让投资者坐享租金回报，随着城市的发展，目前大多90年代或者201*年左右建成写字楼项目早已经不能满足当下商务办公的需求，交通、电梯、物业管理、停车位等等问题，我想身处写字楼中的白领们深有体会。 柳州再造“大”柳州引领写字楼高端商务化 随着柳州“大城市”规划的发展，国际化进程也在不断推进，第二、第三产业迅速扩容，越来越多的企业进驻柳州，高端写字楼也成为企业总部的首选。办公地点彰显的是企业的品味与实力。高端的写字楼不仅仅提供优良的办公环境，还塑造了高端的企业形象，另外其成熟的配套体系也能提供员工的日常需求。高端写字楼将吸引诸多高端知名企业进驻，不仅大大提升了企业形象和价值，也为企业提供了沟通共荣的商务平台，而众多名企都喜欢“择邻而居”的集群效应也源源不断地吸引更多优质企业。 作为一个足够优秀的写字楼，除了交通优势，它还应该有一个让企业有足够观感满足和商务形象效益的外部条件。因此，例如近期连地王集团也重金打造的地王国际财富中心，就体现了柳州城市中心商业价值，让所有市民和业主在轻松享尽都市繁华的同时，又可享受租金的高收益回报和物业的快速增值。 柳州写字楼处于“萌芽”阶段发展空间巨大 由于写字楼市场具有长期的投资价值与可持续发展潜力。以北京为例，四环以内目前写字楼空置率仅为6%，租金却以10%以上的幅度增长，以此来算投资回报约为5%-6%。广州珠江新城CBD写字楼较为集中的区域，写字楼的出租和办公率基本能保证在90%以上。再以富力盈信中心为例，最初201*0元每平方米不到，现在的二手转让价达35000元每平方米；租金从120-150元（平方米每月）涨至现在的250-280元（平方米每月）。 同样，柳州的写字楼发展正处于起步阶段，老写字楼集中在五星商圈，比如华侨大厦、财富大厦、五星中环等，这些写字楼由于配套设施陈旧、交通不便、停车难等问题成为入驻企业的心头病，急需改善。新兴的写字楼市场还在培育中，所以市场供需矛盾相对较为突出，柳州写字楼的单价和租金随着产品品质的提升水涨船高。老城区旧写字楼租金普遍在30元至40元左右（平方米每月），河东片区在50、60元这样，阳光100最高可到80元，九洲国际和地王国际财富中心投入使用后，租金很可能过百，其升值潜力巨大，所以说，写字楼集中出现是一种风向，尽管一开始可能会出现供大于求的情况，但随着城市的进步发展，企业的增多及做大做强，越来越多的“门面形象”需要改造，剩余多的写字楼就会慢慢被消化。而且柳州市201*年12月出台的《柳州市控制和查处违法建设暂行办法》规定：“未依法取得商业用房手续设立企业的，工商部门不得登记、发许可证、执照。”也就是不允许非商业用房做经营用房。 柳州写字楼进入“甲级时代”一路向东“CBD” 由于201*年以来中央屡出政策调控商品住宅市场，而随着楼市调控不断压抑住宅市场的投资需求，写字楼的供应与受关注程度将与日俱增。柳州写字楼市场也由此进入了快速发展时期，一方面，城市发展需要写字楼，也源于调控下部分投资热钱由住宅市场流入商业地产，另一方面，近年来柳州市大力倡导“退二进三”经济转型，催生出大批拥有自用需求的新兴私人企业，得益于投资需求与自用需求的双重作用，写字楼市场才得以强势崛起。目前，柳州在售或正在开发的写字楼项目如百花齐放，例如地王国际财富中心、九洲国际、居上广场、盛丰国际、银泰城等，柳州写字楼市场近两年供应加大，并趋向高端化、超高化，专业化。这说明柳州城市在迅速进步、在迅速发展，写字楼就像加速器一样，为柳州城市发展、企业的扩大、成长提供强大的动力。 写字楼档次迅速升级“甲级”项目越来越多需求越来越升温 目前柳州的写字楼市场明显升温，例如，九洲国际正在预约高区产品，与前期走量缓慢的低区产品相比，仅用一个月的时间，预约量便已超过实际供应量的一倍倍。值得一提的是，九洲国际高区产品是半层起售，换言之，销售金额最少也在一千万元以上。初步了解，预约客户中自用类型超过六成，甚至有一家企业买下3个整层，火热的市场情况着实令人意外。而以投资客为主的明硕科技商业大厦的预约情况也很不错，项目90间写