城建窦店项目市场定位报告讲解.pptVIP

城建窦店项目 市场定位报告 北京中原 2010.08 谨呈：北京城建集团 报告思路 分析 定位 宏观大势小结 新政下操盘模式的核心突破点 如何在市场骤变中 把控项目 充分把握 区域市场和客户需求 如何确保土地储备 并实现方案升级 一阶一策 拿地一策，规划一策 如何在激烈竞争中 全胜出击 打造市场稀缺产品 塑造具有核心竞争优势的绝对产品力 市场反应——后市预期不明朗，开发商转而储备优质土地 新政后部分住宅用地出让情况 地块 规划建面（平米） 开发商 楼面价（元/平米） 投标排名 出让日期 大兴采育镇西组团01-0118号地块 83503 恒盛合天和信 4502 _　 2010年5月7日 延庆康庄镇 146688 龙庆地产 681.7 _ 2010年5月7日 长阳站8号地 186948 建工集团 7500 1 2010年5月18日 长阳起步区3号地 157992 万科中粮 6223 2 2010年5月18日 昌平北七家（部分限价) 234719 金融街控股 7700 3 2010年5月18日 长阳起步区6号地 239507 中铁 6096 1 2010年5月20日 长阳镇起步区2号地及3号地北侧地块 524858 首开 3252 _ 2010年5月20日 通州区永顺镇住宅混合公建用地 171790 中天顺和珠江 5153 3 2010年5月21日 5月以来，土地市场共成交住宅用地总面积近130公顷，仅占全年2500公顷住宅供地计划的5% 部分土地因价格、用地性质出现流拍 住宅用地市场“高溢价”难寻 现象一：报价与底价不符流拍 窦店京南嘉园三期地块因报价高于底价流拍，已于近期重新上市；顺义马坡报价均低于底价流拍 现象二：商业用地出手谨慎 近期五商业金融地块因无人报价而流拍 中原认为——量价平衡是2010年的关键 新政后，当前市场呈现：成交量骤然下降，价格略有松动的状况。 开发商借09年市场火爆，手握重金，当前市场各方僵持不下，观望气氛浓厚。 “新南城”腾飞，大房山机遇 区域规划优势 重点规划——“两轴两带多中心” 城市空间发展战略指出：房山为“西部生态发展带”，北京西部的绿色屏障 2900亿资金投入——《促进城市南部地区加快发展行动计划》称将用3年时间向崇文、宣武、房山、丰台和大兴投入2900亿元资金用于轨道交通等基础设施、产业规划、民生惠民等方面 产业格局——首次提出打造“一轴一带多园区”的城南产业发展格局 轨道交通——为南城发展带来前所未有的活力城市血脉迅速疏通 区域资源优势 强势规划支撑，房山潜力巨大 “两轴”即京石高速公路发展轴和良乡、燕房组团连接线发展轴。“三带”即东部发展带、中部发展带和西部山区发展带。“五园区”即北京石化新材料科技产业基地、窦店高端汽车零部件产业基地、中央休闲购物区、中国房山世界地质公园和都市现代农业示范区五个重点功能区。 区域概况——房山区位于北京市区西南，总面积2019平方公里，人口83万，地热、人文、生态资源丰富。 发展战略——“坚持科学发展，加快城市化、工业化、现代化进程，建设产业友好、生态宜居新房山” 区域格局——构建“两轴、三带、五园区” 军事保障——境内有部队、装甲兵学院、军用机场等军事机关，保障了区域发展的安全性 通往市区道路： 京原铁路 京石高速公路、京保公路、京原公路、境外有丰北路、黄良路；计划新增3条进城通道京石二通道，京良路和丰良路 城铁：九号线转房山线（2010 年底试运营）终点至阎村苏庄大街站，距本项目约5公里。未来预计会延长到燕山 公交：公交车917支直通区内 畅达之城 京广铁路 京广铁路 高速、轻轨让房山更畅通 区域消费市场扩大，辐射城市西、南方向客群 京石高速 六环 京良路 京深公路 丰良路 ★ 良乡 窦店 窦店新城规划—— “首都西南枢纽、以现代都市工业为主导的重点发展城镇”、 燕山石化新材料基地、京西重工收购德尔福悬架和制动部门后确定的工业基地、中铁集装箱物流基地 窦店的工业产业将迅速带动区域商务氛围，带来大量高端客群。 产业之城 工业开发引擎，产业经济迅猛发展 ★ 良乡 长阳 窦店 教育之城 名校云集，引入大量高素质教师客群 良乡卫星城、大学城规划—— 良乡高教园区位于良乡卫星城东南端，南邻规划中的六环，距市区广安门23公里。园区规划占地6.49平方公里，规划总建筑面积为299.17万平方米，总投资约70亿人民币。 目前北京工商大学、北京理工大学、首都师范大学、北京经贸职业学院、中国社会科学院研究生院、首都医科大学、中央民族大学已经进驻。最终高校教师规模将达1-2万人，形成强大的购买力。 ★ 良乡 长阳 窦店 长阳CSD规划： 2009年9月13日已经启动——“CSD是一个打造新房山的十年战略规划，未来的房山中央休闲购物区将以华北地区最大的Outlets为