南京苏宁岔路口地块策略定位报告教学.ppt

南京苏宁岔路口地块策略定位报告;1-;2;紫金山板块：不可复制的人文底蕴，顶级+复合别墅为主;仙林板块：性价比、轨道交通、新区规划是其复合型别墅热销 的主要因素，别墅客户以城市第一居所为主;江宁板块：城市边缘资源型别墅区，复合型别墅为主，竞争激烈;江北板块：以城市第二居所的度假别墅为主，不构成直接竞争;顶级别墅;项目属于城北板块的东南区域，地块外部条件更契合城东别墅板块属性，片区供应主要以城东、城北别墅为主;项目邻近玄武大道，距离市中心15分钟车程，相比其他别墅板块，除紫金山板块之外，距离市区最近，交通最为便捷;与片区竞争项目比对分析，项目核心优势在于项目位于主城区的城市价值，另外在产品和资源上有待提升，形成项目独有的价值体系，跳出板块弱势,放大个盘效应;;紫金山板块——无庶，借势紫金山板块，通过纯中式风格产品的打造，满足了一部分青睐纯中式住宅的高端客户的需求，以市场独一无二的创新产品赢得热销; 招商·依云溪谷,复合型别墅典范, “墅立方”创新叠拼产品户户享有地下室、独立车位、庭院三大别墅标签，以高性价比实现热销;栖园,以其更适合片区客户需求的高附加值、高性价比叠拼和联排赢得热销;主力产品以现金流产品叠加别墅为主，联排别墅作为明星产品占总建面的25%，叠加别墅以其更适合片区客户需求的低总价特征赢得热销，而联排以高附加值、高赠送面积赢得热销;3;客户惯性分析;客户定位;核心客户;财富层面;4;别墅市场总结;;;人文别墅+非经验住宅;;;;;杭州?西湖?五云山南麓九树公寓 时间：2005-2007年 价格:4万/平米 12幢5层小楼依山而建，一层一户，60套房子，60件艺术品，是杭州在售价格最高的公寓。 由欧洲最具影响力的建筑大师戴卫?奇普菲尔德（David Chipperfield）和他的DCA建筑师事务所完成规划、建筑和室内设计，并挑选与之相匹配的顶级材料。 九树融合欧洲最新奢侈品创作理念与东方诗性居住意境，呈现非同凡响的居住体验。 ; 占??? 地 105亩? 住??? 户 129户 容 积 率 0.82 绿 地 率 61% 室内私家车库 262个 露天车位 50个 公共苏式园林 1800平方米 ，每户私家前庭 20-40平???米 ，每户私家后花园 100-180平方米;成都清华坊： 传统中国民居的现代演绎;确保绝对成功而非风险成功的挑战者模型;建立新的评估标准;5;地块呈东西走向狭长状，整体西高东低，北高南低，高差约为10米，地块内部为工厂厂房，拆迁后地貌较为平整;A地块：坡地高差大，东部紧邻铁路噪音大，西部视野开阔，景观佳，玄武大道噪音大;B地块：丰富的坡地景观和原生态树林资源，无噪音污染;地块内部;基地分析：建设用地标高分析——地形复杂，且要点限制对高程的调整，应因地制宜的进行产品布局;基地分析：建设用地居住私密性分析——距主入口越远，私密性越好;基地分析：自有的绿化用地容易转换为私人花园，对相邻的局部地块有较大的价值提升;基地分析： B地块居住价值最高，但是限高12米，必须以产品创新的方式实现产品价值;INSPIRATION 设计灵感;思考推广线索 有机建筑，即自然建筑，建筑应该从自然中得到启示，房屋应当像植物一样，是“地面上一个基本的和谐要素，从属于自然环境，从地里长出来，迎着太阳”；“建筑应该是自然的，成为自然的一部分”。 机会点 与场地自然的结合，对资源的最完美诠释 如何在体现场地特征的同时传达不同场地类型的文化特征，与建筑相结合，成为具有独一无二人文气质的经典建筑。;“人文住宅”的核心仍然是需求，是细节，是创意，是生活流程的还原……这里所提及的“人文住宅”并非人们常规需求，而是“可能被人们忽视的，内心深处的真实欲求”。;INSPIRATION 设计灵感;产品形象：对应客户/区域/市场三重导向;　从水平伸展的地坪，要桥、便道、车道、阳台及棚架，沿着各自的伸展轴向，越过谷而向周围凸伸，这些水平的推力，以一种诡异的空间秩序紧紧地集结在一起，巨大的露台扭转回旋，恰似瀑布水流曲折迂回地自每一平展的岩石突然下落一般，无从预料整个建筑看起来象是从地里生长出来的，但是它更象是盘旋在大地之上。这是一幢包含最高层次的建筑，也就是说，建筑已超越了它本身，而深深地印在人们意识之中以其具象创造出了一个不可磨灭的新体验。;;;;35－38;五大台地，五个不断攀升的产品：居山公寓——联排别墅——山水院落别墅——九树，象征人生的山，不断攀登，越往高处风景越优美;43－50;空中走道配合扶梯进入项目，仪式感，便捷性;项目车行的进入性较差，需要通过林荫大道的 打造营造入口仪仗感，从而弱化客户的抗性;高尔夫果岭;;世联操作成功案例：星河丹堤实践——不见噪音的南坪快速 ;依山水而建的会所/视觉建筑/收藏着一个城市的奢想 ;利