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浅谈房地产开发过程中的成本控制 XX市杰盛房地产 张智勇 　当前,国民经济正进入转型阶段,全国各地均出现用工荒,,劳动力资源日趋紧张,人工工资逐年上涨且上涨幅度有逐渐加大的趋势,XX市场以石油为代表的能源价格上涨,美元不断贬值,引起我国出现输入性通胀,带动各种产品价格一路上扬,同时随着我国政府对房地产产业的宏观调控不断深入,老百姓的观望情绪越来越重,房屋销售速度越来越慢,房地产企业的资金回笼越来越差,房地产企业普遍出现资金紧张现象,所有这些都给房地产企业带来巨大的风险。在这种情况下房地产企业如要度过难关存活下来,做好内功、加强对开发成本的控制、减少企业运行成本就显得尤为重要。 我们要做好内功、强化内部管理,加强对开发成本的控制、减少企业运行成本就需要对房地产开发的成本构成有进一步的了解,分析主次,抓住重点,才能做到有的放矢。现在首先简单介绍一下房地产项目销售价格的组成。商品住宅销售价格由开发成本、利润和税金构成,除上述因素外,商品房的售价还取决于项目所在的地段、房屋所在的层次和房屋的朝向等因素,。 房地产项目的开发成本作为构成商品房销售价格的重要组成,它通常由以下八个部分构成。 1.1土地费用。包括:(1)土地使用权出让金,征地费；(2XX市建设配套费；(3)拆迁安置补偿费。1.2前期工程费。包括:规划勘察设计费、可行性研究费、三通一平费等费用。1.3房屋开发费。包括:(1)建安工程费；(2)公共配套设施建设费；(3)基础设施建设费。1.4管理费。指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各种费用。1.5销售费用。是指开发建设项目在销售其产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。1.6财务费用。指企业为筹集资金而发生的各项费用,主要为借款或债券的利息,还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其它财务费用。1.7其他费用1.8不可预见费 从以商品房的销售价格构成我们可以看出,在房屋售价一定的情况下(销售具有很大的技巧性,这里不作讨论),如何控制好项目的开发成本,是项目盈不盈利的关键。原因如下:(一)土地费用是一很大成本,但土地是XX市场,不能以买方意志为转移,当开发商通过土地XX市场取得土地后,土地的价格就已确定,所以基本上不能控制；(二)前期费用中,多为政策性的收费项目,是不能随意取舍与降低的,比如前期费用中的报建费等,此部分费用是政策规定,很难减免；(三)工程建设的其他费用,占总成本的比例不大,且有些也是政策性的收费项目,如工程交易费、环保费、教育基金、审图费、核面费等,虽要控制,但对项目总的影响不大。(四)销售费用计算以销售收入为基数,目前的最普遍的一般商品房销售行情3%左右,有些销售费用高的甚至达到10%左右。此项费用跟据销售难易程度而定；(五)财务费用,指企业为筹集资金而发生的各项费用,跟项目的融资状况及银行利率有关,对项目的影响偏小；(六)管理费与不可预见费,是间接费用,是一机动指标,控制得好可转化为利润,但这是要以前几项直接费用控制的好坏为前提的；(七)营业税税率是国家规定,不能更改；(八)建筑安装成本占整个房地产项目开发成本的30％—40％,建筑安装成本能不能得到有效控制,即建设项目的造价能否做到有效控制就成为房地产项目成本控制的重点。我们如何进行项目建安成本的控制呢? 首先我们应该清楚:建设项目的造价控制应该贯穿于项目的全过程,即项目决策阶段、项目设计阶段、项目实施阶段和竣工结算阶段都关系到建设项目的造价控制。据有关统计资料显示,在项目决策阶段及设计阶段,影响建设项目造价的可能性为30%-75%,而在实施阶段影响建设项目造价的可能性仅为5%-25%。显而易见,控制工程造价的关键就在于项目实施之前的项目决策和设计阶段,项目决策是决定因素,而设计则是关键因素。控制工程造价不仅仅是防止投资突破限额,更积极的意义是要促进建设单位、施工单位、设计单位、工程监理、招标代理等项目参建各单位加强管理,使人力、物力、财力等有限的资源得到充分的利用,使企业取得最佳的经济效益和社会效益。 建设工程造价的有效控制就是在投资决策阶段、设计阶段、工程发包阶段、合同实施阶段把建设工程造价的发生额控制在批准的工程造价限额以内,随时纠正发生的偏差,保证项目投资目标的实现,以求在各个建设项目中能够合理地使用人力、物力、财力取得较好的投资效益,最终实现使竣工决算控制在审定的概算额内,避免“三超”现象的发生,因此为了有效控制工程造价,我们应做好以下几方面工作: (一)决策阶段工程造价的控制 工程造价的确定与控制虽然贯穿于项目建设全过程,但决策阶段各项技术、经济决策,对该项目的工程造价有很大影响,特别是建设标准水平的确定、建设地点的选择、建设工艺的选用、设备、材料的