定价策略的分类及基本方法(同策)XXXX154页 .pptxVIP

定价策略的分类及基本方法市场比较法总价卡位法项目静态价格形成方法价格系数法项目开盘价格制定策略入市价格策略入市价格形成市场比较法市场比较法逻辑图确定可比案例及权重系数确定可比参数及权重得到项目静态价格根据未来价格成长情况，得出项目上市时的动态价格特点：适用范围广，公寓、联排、独栋产品均可使用市场比较法案例：新城白银路公寓产品定价市场比较法市场比较法保利海上五月花9200元/㎡清水颐园9300元/㎡右岸嘉园9200元/㎡保利家园8500元/㎡市场比较法权重 比对因素 本项目 评分保利家园（30%） 评分右岸嘉园 （25%） 评分清水颐园三期（25%） 评分保利海上五月（20%） 评分15%交通因素 M11 100M11 95M11、近城区110M11、近城区110近M119510%社区规模 30万㎡ 100246565㎡975020395300000㎡10015%产品形态 高层、多层100高层、小高层、联排100小高层95小高、联排95多层、小高层、联排1005%建筑品质 现代、欧式100现代海派\涂料95法式\涂料95现在风格\涂料95英伦风格\石材9520%配套尚不成熟　100社区自建8万方MALL100较成熟115较成熟115尚不成熟10015%园林规划 分层绿化,组团绿化带,庭院绿化100集中绿化100两条天然水系、绿色景观大道、沿河的景观100现在风格，沿河主题休闲绿化带95大型组团，英伦风格10015%产品特点 90㎡两房、三房、150㎡左右四房10080-90㎡两房9580-90㎡两房、150㎡左右三房100105㎡左右两房9550-60㎡一房；90-100㎡两房955%开发商品牌 新城100保利置业　100　中青旅集团 95新城100保利房地产　95100%系数累加 100　97.95 　103.00 　101.50 　98.00 　项目价格9016　8500　9200　9300　9200　注：以上项目成交价格为目前成交价格市场比较法全市及区域公寓价格走势案例：英郡别院别墅产品定价方法市场比较法价格推导方法：1、选取竞品项目主要选取区域内具有代表性的同质项目2、权重分析按照各项项目指标进行评分，按照权重分析得到本案的均价市场比较法比较项目　　权重文翔名苑名仕豪庭山语原墅拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数区域位置市区距离4100410041104.4交通系统7100710071107.7区域环境板块属性4100410041004自然环境7100710071007社会环境4100410041004发展潜力3100310031003生活配套10100101001010010规划规模31103.310031103.3容积率7805.61208.41208.4绿化7906.31107.71107.7内部景观61056.31106.61156.9产品产品风格及核心概念109091101110010面积设置61056.310061006产品附加值710071107.71107.7其他条件物业服务4100410041004会所41104.410041204.8是否现房4100410041004开发商品牌3100310031103.3　　100　98.2104.4106.2市场比较法主要参考项目文翔名苑、名仕豪庭和山语原墅目前联排别墅的价格分别为9800、9500和11500元/㎡，结合比较系数，计算本案的均价为：(9800*98.2+9500*104.4+11500*106.2)/3/100=10585元/㎡本案静态价格应为：10500元/ ㎡案例：盐湖新居产品定价方法市场比较法项目选取：在这里我们选举了 “嘉城”以及 “汇丰沁苑”作为参考对象。选取标准：“嘉城”是区域龙头项目，具有区域代表性，地理位置相对优越，而且开盘时间长；“汇丰沁苑”区域新开项目，与本案距离相近，区位类似，有一定的参考价值。价格定位：乐观预期市场比较法影响因素权重嘉城汇丰沁苑本案得分比较系数得分比较系数得分比较系数区位系数2.512.532.51127.51025周边环境系数2122411221020小区规划系数1111111111010户型面积系数1101010101010景观系数0.5115.5105105配套系数1.51116.510151015交通系数1.5101510151015合计---116104.5100近期3月价格----本案推导价格----未来市场竞争市场环境进一步好转，不打价格战开盘准备开盘前准备较充分，蓄水充足去化时间资金回笼压力小，去化时间为10个月本案合理价格7500乐观预期下，本案合理价格为7500元/平方米市场比较法价格定