2021年土地及商业用房存量房交易相关税种介绍培训PPT课件（39张完整系统）.ppt

三、印花税 印花税=合同金额*万分之五 纳税人为小规模纳税人和个人的可以享受六税两费减半政策 四、土地增值税 非住宅存量房交易： 1.收入：不含增值税价格 2.扣除项目合计=购房发票金额*（1+5%*加计扣除年限，超过半年按一年计算）或重置成本*成新率+城建税+教育费附加+地方教育附加+契税+印花税 3.增值额=收入-增值税-扣除项目合计 4.增值率=增值额/扣除项目合计，根据增值率查找适用税率和速算扣除数。 土地增值税=增值额*适用税率-扣除项目合计*速算扣除数 关于旧房转让时的扣除计算问题? 国家税务总局公告2016年第70号《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》第六条： 营改增后，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条第一、三项规定的扣除项目的金额按照下列方法计算： （1）提供的购房凭据为营改增前取得的营业税发票的，按照发票所载金额(不扣减营业税)并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。（按发票时间计算加计） ?（2）提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。 （3）提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的，按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和，并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。 执行时间：2016年11月10日起执行。 土地交易： 1.收入：不含增值税价格 2.扣除项目： 取得土地使用权所支付的金额； 开发土地的成本、费用； 与转让土地有关的税金； 3.增值额=收入-增值税-扣除项目合计 4.增值率=增值额/扣除项目合计，根据增值率查找适用税率和速算扣除数。 土地增值税=增值额*适用税率-扣除项目合计*速算扣除数 土地增值税四级超率累进税率表 级数 增值额与扣除项目金额的比率 税率（%） 速算扣除系数（%） 1 不超过50%的部分 30 0 2 超过50%至100%的部分 40 5 3 超过100%至200%的部分 50 15 4 超过200%的部分 60 35 土地增值税应纳税额具体计算公式： （一）增值额未超过扣除项目金额50% 土地增值税税额=增值额×30% （二）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的 土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5% （三）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的 土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15% （四）增值额超过扣除项目金额200% 土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35% 公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。 例题1：小规模纳税人A企业在2013年3月以210万购买市区一处房屋作为办公楼，缴纳契税6.3万元，取得发票。2019年10月以420万元价格转让给B企业，计算A企业应缴纳的税金： 1.增值税=（420-210）/1.05*5%=10万元 2.城建税=10*7%/2=0.35万元 3.教育费附加=10*3%/2=0.15万元 4.地方教育附加=10*2%/2=0.1万元 5.印花税=420*0.05%/2=0.11万元 6.土地增值税：有发票 扣除项目=210+210*5%*7+6.3+0.35+0.15+0.1+0.11=290.51 增值额=420-10-290.51=119.49万元 增值率=119.49/290.51*100%=41.13% 应纳土地增值税=119.49*30%=35.85万元 例题2：小规模纳税人A企业于2018年以420万元价格将其在2013年3月自建的房屋转让给B企业，经房地产评估机构评估，该楼重置成本价为360万元，成新度折扣率为六成，计算A企业应缴纳的税金： 1.增值税=420/1.05*5%=20万元 2.城建税=20*7%=1.4万元 3.教育费附加=20*3% =0.6万元 4.地方教育附加=20*2%=0.4万元 5.印花税=420*0.05%=0.21万元 6.土地增值税：扣除项目=360*0.6+1.4+0.6++0.4+0.21=218.61 增值额=420-20-218.61=181.39万元 增值率=181.39/218.61*100%=82.97% 应纳土地增值税=181.79%*40%-218.21*5%=61.81万元 例题3：一般纳税人C企业在2016年7月以222万购买市区一处房屋作为办公楼，缴纳契税6.3万元，取得专票（其中增值税税额22万元）。2019年10月以436万元价格转让给B企业，计算C企业应缴纳的税金： 1.如不动产与机构所在地不一致，需预缴： 不动产地所在地：预缴增值税=（436/1.05-200）*5%=10.76