都江堰某地块拍卖测算报告讲解.ppt

都江堰宗地;目 录;2007年2月;2007年5月;2007年8月;城市（宏观）规划发展;城市（宏观）规划发展; 土地市场概况 ◆ 城区07年2月—8月拍卖土地成交价价格多集中在100-150万元/亩 ； ◆ 从07年2月—8月成交的土地中，规划建筑面积约62万平米； 商品房市场概况 ◆产品表现 目前建筑类型以多层为主（少 量带电梯） ，仅有岷江国际 项目是小高层电梯公寓； ◆价格表现 销售价格多集中在3700-3900 元/㎡；即将上市销售(对外咨 询)的楼盘价格多在4000元/㎡；;◆土地价格走势 目前土地成交的价格多集中在100-150万/亩，与前几年的土地价值相比年平均增幅达到30%左右，土地价值提升很快，随着土地的逐步减少以及市场的发展，预计土地价格将继续上扬，增长幅度达到30%左右。 ◆销售价格走势 目前的销售价格与前几年的进行对比，年平均增幅达到了35%左右，价格上涨很快，随着土地价格的增长以及楼盘品质的提升，楼盘的销售价格将持续上涨，但考虑到目前国家宏观政策调控，上涨幅度会有所缓解，预计年上涨幅度在15%-18%。;三、拟拍宗地价值分析;城市（宏观）规划发展; 由图中所示，二环路东段大规模房地产开发已经启动，开发条件业已成熟；随着开发启动，区域土地价值得到体现，将进入快速发展轨道。;空地;柏条河;; ◆规避二环路过往大车过多，而导致干扰比较大的问题，利用景观或建筑进行有效的规避，比如种植密集的高大植物，或修建高层物业进行隔离； ◆规避市场竞争风险，进行差异化产品定位，比如在物业类型或产品结构上进行细分； ;四、拟拍地块初步定位;中高档高品质亲水居住区;基本思路 参照了都江堰政府规划和项目地块的基本条件后，整个项目的开发主题应为中低密度中高档次品质，争创本市第一高档住宅社区。 可以肯定的定位策略 本案地块的高开策略，首期以11F小高层空中双院落，板式或点式电梯洋房。二期以4+1F层叠院HOUSE和5+1F情景洋房，拉升容积率指标，压缩建筑密度，同时达到树立项目地标的目标。 项目分二期开发：一期需要突破性的产品设计获得市场关注，由此支持后续的开发工作。 排除的产品策略 ?本案地块的顶级4+1F层叠院HOUSE和5+1F情景洋房，需求市场不构成足够支撑。本案地块的大量小高层电梯在未来面临的同质化竞争局面严峻。;4+1F层叠院HOUSE 5+1F情景洋房 11F小高层空中双院落，板式或点式电梯洋房;定位基本理论 房地产定价常用基本方法为类比可实现价值法，即静态市场比 较法。类比可实现价值法的运用是首选若干与本项目在物业型和档次上类似的楼盘，通过对它们和本项目之间价值实现要素的对比分析，判断本项目在当前市场形势下可实现之价值。 ; 双院落板式或点式电梯洋房 4200元/㎡ 4+1F层叠院HOUSE 5600元/㎡ 5+1F情景洋房 4500元/㎡;五、拟拍宗地评估测算;主要经济技术指标 1、总用地面积：56684.6m2（85.03亩） 总建筑面积(地上+地下):97627m2 2、设入容积率的总建筑面积：85027m2 其中：（1）住宅小高层双院落板式电梯 洋房建筑面积：53500m2 （2）4+1层叠院洋房建筑面积： 12263㎡ （3）5+1情景洋房建筑面积： 17877㎡ （4）商业及经营性会所和建筑面 积：1360m2(利用小高层底 层架空1023 m2) 3 、地下总建筑面积（含设备用 房）：12600m2 4、地下停车位：360个（含半地下车位） 5、综合容积率：1.5 6、建筑密度：25% 7、总户数约600户 8、未计入容积率的6M错阳台及空中花园 共计1530m2;城市（宏观）规划发展;物业类型; 1、地上建筑单方成本（未含土地）：1954.35元/㎡ 地上全部成本（未含土地）=1954.35*85027=/10000=16617（万