长沙房地产市场调研汇报XXXX0527.pptx

十年“河东”，十年“河西”;长沙·信息;长沙楼市近些年为什么这么火？;长沙·主要项目分布;楼盘;1、客户心理研究 a、追求品质和品牌，虚荣心较强 b、占便宜心理较强 c、关注子女未来教育问题 d、倾向于选择欧式风格建筑 e、对区域、地段的敏感性强;2、产品方面 a、产品类型 1）市场物业类型比较齐全 2）花园洋房的出现比较晚 3）大平层产品市场占比较大 ;b、户型面积方面 1）“对长沙市区（市辖五区，下同）已拥有1套住房的家庭（环长株潭户籍家庭），限购1套90平方米（含）以下新建商品住房；对长沙市区无住房并能够提供本市居住证的外地家庭，在长沙市区限购1套90平方米（含）以下新建商品住房；对在长沙市区已拥有2套（含）以上住房的家庭、拥有1套（含）以上住房的外地家庭，不能提供本市居住证的外地家庭，暂停在本市主城区购买90平方米（含）以下新建商品住房。” （长沙市政府办公厅2011年3月4日《关于进一步加强房地产市场管理有关问题的通知》） 2）大平层户型产品（230~290㎡）占据市场比重大，市场接受度良好 3）小面积（＜100㎡）刚需产品在长沙市场上现阶段处于弱势空白状 态 ; 3、价格方面 1）市场价格区间大，（4000~13000元/㎡） 2）市场均价（6000~7000元/㎡） 3）品质开发商产品均价： 高层---------7000~8000元/㎡ 大平层------8000~14000元/㎡ 洋房---------13000~18000元/㎡ 别墅---------联排别墅：7000~11000元/㎡ 独栋别墅： 12000元/㎡ 左右 ;绿城·青竹园（独栋）;长沙·恒大名都（大平层）;4、项目展示方面 a、注重售楼部外部效果展示 b、项目营销、推广直白 （万达公馆的外国人站岗等）;北辰三角洲;融科·东南海;5、区位板块方面 经过考察，可判定长沙市场未来的重点发展区域为河西、长沙城南以及沿江区域，主要原因如下： 1）河东老城区版块土地供应量逐渐减少??? 2）河西新城板块占有长沙市绝佳的坡地、森林等自然资源。 3）河西版块现阶段道路交通系统已经完成，交通方便，扩 城比较容易。 4）由于“长株潭一体化”的国家政策，“长株潭”融城趋 势增强，长沙城南版块也具有一定的发展潜力。 5）湘江江面宽阔，江景资源优质，江景房产的市场仍然很 大。 ; 1、市场上低价、低价值的产品正在逐步减少，整个市场的房地产开发水平和产品品质正在逐步提高，而客户对于价值产品的认同感也越来越强。 2、长沙客户对大平层产品的接受度较高。 3、长沙客户比较倾向于欧式风格的产品。 4、预计河西、长沙城南以及沿江区域是未来长沙房地产市场的主要发展区域。 5、长沙市场处于发展中阶段，市场均价6000~7000元/㎡，有上升空间。 6、地段优势仍然是长沙市场上产品实现溢价的重要原因。 7、长沙市消费繁荣，商业氛围比较浓厚，商业具有一定的发展和投资空间。 ;“东方大院”之围;预言：  十年“河东”，十年“河西”; 综观长沙市房地产发展状况，由于老城区土地供应减少，“长株潭”一体化政策的落地实施等多方面原因，大致可以判定长沙主城未来房地产发展的重点区域为河西板块（岳麓区）、城南板块和沿江区域，而河西板块更应作为其重中之重来对待，正所谓“十年河东，十年河西”。 河西道路系统已经完善，坡地、森林景观的占有，多别墅、洋房的物业开发是河西板块正逐步成为长沙市的富人聚居区。但是与河东版块相比，河西板块现阶段缺少一个能够辐射河西板块甚至整个长沙市的中心地带（城市副中心），如果有机会参与河西板块核心区建设（城市中心综合体），完善城