资产评估之资产评估途径培训课件.pptx

第二章 资产评估途径汪海粟 中南财经政法大学 whaisu@163.net市场法评估资产价值前提及具体方法收益法基本参数的确定及其计算公式成本法中重置成本及各种贬值的估算方法资产评估方法汪海粟 中南财经政法大学 whaisu@163.net市场法资产评估方法是在工程技术、统计、会计等学科中的技术方法的基础上，结合自身特点形成的一整套方法体系，是实现评定估算资产价值的技术手段 。按分析原理和技术路线不同，资产评估方法可以归纳为三种基本类型收益法成本法市场法汪海粟 中南财经政法大学 whaisu@163.net市场法的基本涵义 市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。市场法的基本前提要有一个活跃的公开市场公开市场上要有可比的资产及其交易活动市场法的基本程序及有关指标选择参照物在评估对象与参照物之间选择比较因素指标对比、量化差异在各参照物成交价格的基础上调整已经量化 的对比指标差异综合分析确定评估结果12类比调整法该方法并不要求参照物与评估对象必须一样或者基本一样。只要参照物与评估对象在大的方面基本相同或相似，该方法通过对比分析调整参照物与评估对象之间的差异，在参照物成交价格的基础上调整估算评估对象的价值。直接比较法指利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行比较而判断评估对象价值的方法。其计算公式为： 评估对象价值＝参照物成交价格×（评估对象Ａ特征÷参照物Ａ特征） 市场法汪海粟 中南财经政法大学 whaisu@163.net市场法中的具体评估方法市场法实际上是指在一种评估思路下的若干具体评估方法的集合。它们可以被分为两大类：市场法汪海粟 中南财经政法大学 whaisu@163.net在具体操作过程中，直接比较法和类比调整法具体表现为以下七种技术方法：2、功能价值法 1、市场售价类比法市场售价类比法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象在功能、市场条件和销售时间等方面的差异，通过对比分析和量化差异，调整估算出评估对象价值的方法，其计算公式为：资产评估价值=参照物售价＋功能差异值＋时间差异值＋……+交易情况差异值 资产评估价值=参照物售价×功能差异修正系数×……×时间差异修正系数功能价值法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。其计算公式为： 资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象生产能力÷参照物生产能力) 当然，功能价值法不仅仅表现为资产的生产能力这一项指标上，它还可以通过对参照物与评估对象的其他功能指标的对比，利用参照物成交价格推算出评估对象价值。市场法汪海粟 中南财经政法大学 whaisu@163.net在具体操作过程中，直接比较法和类比调整法具体表现为以下七种技术方法：4、成新率价格法3、价格指数法成新率价格方法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算出评估对象的价值。其计算公式为：资产评估价值＝参照物成交价格×（评估对象成新率÷参照物成新率） 其中：资产的成新率＝资产的尚可使用年限÷（资产的已使用年限＋资产的尚可使用年限）此方法一般只运用于评估对象与参照物之间仅有成新程度差异的情况。当然此方法略加改造也可以作为评估对象与参照物成新程度差异调整率和差异调整值的方法。是以参照物成交价格为基础，考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。其计算公式： 资产评估价值＝参照物成交价格×物价变动指数此方法一般只运用于评估对象与参照物之间仅有时间因素存在差异的情况。当然，此方法稍做调整即可作为市场售价类比方法中估测时间差异系数或时间差异值的方法。市场法汪海粟 中南财经政法大学 whaisu@163.net在具体操作过程中，直接比较法和类比调整法具体表现为以下七种技术方法：6、成本市价法5、市价折扣法成本市价方法是以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的成本市价比率来估算评估对象价值的方法。用数学式表达： 资产评估价值＝评估对象现行合理成本×（参照物成交价格÷参照物现行合理成本） 市价折扣方法是以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素，凭评估人员的经验或有关部门的规定，设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。用数学式表达： 资产评估价值＝参照物成交价格×（1－价格折扣率） 此方法一般只适用于评估对象与参照物之间仅存在交易条件方面差异的情况。市场法汪海粟 中南财经政法大学 whaisu@163.net在具体操作过程中，直接比较法和类比调整法具体表现为以下