XXXX年扬州骏和·国际公馆营销策划报告.pptx

骏和国际公馆营销策划报告; 项目整体定位策略 项目销售策略思路 项目推广策略思路 视觉表现系列 120 ;项目整体定位策略;扬州房地产市场经过新一轮的开发热潮正在日益走向成熟并酝酿着新的变革。当前市区中高价优质楼盘遍地开花，逼近万元的楼盘正在悄悄显示出扬州楼市的发展趋势。 这是由于在当前的扬州市场中，中高档住宅产品拥有着较大的消费需求，在市场供应总量中所占的比例正逐年增加。供销两旺的事实使中高档住宅在激烈的市场竞争中找到了价格与价值的最佳结合点。因此中高档住宅产品将在未来的几年内成为市区市场的主流产品，并在一定程度上，引导着住宅市场上产品的发展方向。 ;Part2 扬州高端住宅类别;纵观当前扬州各区块别墅、排屋市场，主要表现出以下四大特点： 1、市区供给稀缺，而近郊供应充足，竞争激烈； 2、中低端市场竞争激烈，高端市场相对缓和； 3、相比国内一线城市而言，产品形态较单一，缺少全新设计理念产品；在相同的景观及建筑形态下展开低级血拼，跳不出传统产品思路； 4、除去品牌开发商外，产品品质不高，开发水平低下，是完成基本居住功能后在面积上的简单放大。;颠覆传统豪宅概念——开发商颠覆传统豪宅概念，品牌演绎价格传奇！ 近年来，人们对居住的要求已经发生了深刻的变化。富人对豪宅的理解，已不再停留在简单的提供居所面积的需求上，而是提升到建筑如何能够为人带来更多的精神享受上，尊贵开始由高品质的服务来体现。如强调科技含量的“帝景蓝湾”，正是开发商准确地把握了人们这一逐渐改变的消费心理，为较高消费阶层打造的新一代舒适住宅。;谁在买高价房？调查结果:40岁左右的客户居多！ 根据各房产公司的客户资料统计，40岁左右收入颇丰的中年人是主要的购买群体，他们购买市中心高价房是以改善住房条件为目的的二次置业。据调查，一些楼盘的买主60%以上为扬州人，买主的年龄集中在35—45岁，大多是事业有成的白领和金领。根据对某楼盘客户资料分析，购买客户主要是私营企业主和政府官员，这批买主占了80%左右，还有律师、医生、大学教授、企业高管等一些高收入的客户也买走一批房子。” 从客户来源的统计表发现，在该楼盘的买主中，扬州本地人占到54%，其余的则是江都、泰州、仪征等地的私营企业主居多。;1、随着政府新一轮的宏观调控，虽然会对整体房地产市场有所打压，但我们可以推断受其影响的大多是产品缺乏特点，同质化严重的普通类住宅，而对于定位清晰的高级住宅而言，政策性影响并不是很大，因为此类住宅的特点是目标消费群为社会的真正富有阶层，对他们来说房价的涨跌幅度并不是最重要的，关键是产品对他们要有足够的吸引力，如产品的稀缺性等。 2、另外高级物业由于房价较高，作为投机消费风险较大，资金要求也很高，所以该类物业的市场炒作成分目前尚不明显，价格和成交量能比较真实客观的反映供需关系。 3、就扬州的房地产市场的发展趋势来看，房地产疯狂热卖的时期将会有所抑制，随着消费者的日渐成熟，对产品的创新提出了更高的要求，而高级成品住宅的市场将会逐渐形成，如景苑的成功销售其实从某种意义上来说起到了教育和培养高级成品住宅市场的作用。;4、对于扬州这个房价与产品质量不成正比的城市来说，高级成品住宅不是多了，而是太少了，以扬州的经济水平、城市的区域地位、独特的瘦西湖人文景观资源、区域影响力和未来发展等方面来看，我们可以大胆的说，扬州的高级住宅市场正刚刚启动，市场需求量和供应量远远没有达到平衡，只要我们能明确项目定位，认真的做好产品设计开发，通过有效的市场运作，市场的销售去化大可不必担心。 ; 项目定位策略思考;一、扬州豪宅市场特征 1、扬州豪宅市场日渐成熟 扬州作为区域地产的三线城市，目前已成为是房地产较为活跃的消费城市。在房地产兴起的早期阶段，高档物业就开始受到有钱人士的追捧。随着同类竞争的进一步激化，客户消费心理的逐渐成熟，买家也开始关注产品的综合因素，任何一方面的缺陷都可能会影响他们的购买行为。由此，在扬州豪宅市场的发展中，开发商不断修炼内功，产品从起初的粗放型，逐渐向品质型、多元化过渡。;5、新生代豪宅将逐渐引领扬州豪宅市场 根据北京上海广州豪宅市场的一般发展规律，豪宅消费要经历“建筑本体消费——景观环境消费——社区文化消费”三个阶段： 1）建筑本体消费阶段：其最显著的特征是追求建筑本体面积的宽大，户内面积达数百平方米的独立别墅成为当时有钱人财富的象征。 2）景观环境消费阶段：其最大的特征是住宅拥有一处独一无二的自然环境，如湖景、江景、山景、海景住宅等，这些稀缺资源成为人们身份和地位尊贵的象征。 3）社区文