did方法与合成控制法.pptxVIP

中国房产税试点的效果评估： 基于合成控制法的研究;; 自2000年以来，中国的住房价格平均每年增长8.58%远远超过了 同期的CPI增长率和银行存款利率 消费不足、收入差距、结构失衡、投资泡沫 供给管理：减免税费、调整住房供给结构等 需求管理：限购限贷、提高首付比例、加大对保障性住房的投 入，尝试建立多维度的住房供给结构 长期措施：对房地产的持有环节征税。能够使得投资需求成上升， 降低房地产投资的收益，进而在长期中抑制房价的上 涨，缓解地方政府土地财政困境，规范地方政府的行 为。 ;2011年1月28日国务院在上海和重庆开始试点房产税。 焦点问题集中于房产税对房价是否有影响，以及影响程度是多少 量化研究的主要障碍 ：（1）评估方法的缺陷 在传统的政策评估中，倍差法(difference-in-difference，DID)是最常用的 一种方法，该方法要求处理组(试点城市)和对照组(非试点城市)在改革 之前是可比的，但是由于试点城市的特殊性，传统的DID方法在这里并 不适用。 （2）多种政策的干扰 在房产税试点的同时，政府还采取了其他多种调控政策，如限购、限贷 等，这些政策的效果与房产税混在一起，很难将其剥离出来。 ; 本文采用Abadie和Gardeazabal(2003)提出的合成控制法(synthetic control methods)来估计房产税政策的影响，合成控制法弥补了DID方法的上述缺陷，充分考虑到处理组的特殊性，通过其他城市的加权平均来构造一个“反事实”的参照组，真实房价水平与反事实房价之间的差距则是该政策的作用。 基于2010年6月至2012年2月40个大中城市的月度平衡面板数据，在控制了土地价格、经济发展水平、人口密度、限购政策及产业结构等因素后，我们发现房产税使得试点城市房价相对于潜在房价下降幅度达5.27%，并且通过了一系列稳健性检验。; 将价格效应进一步分解后，发现不同面积类型的住房价格走势完全相反，在大面积住房(144平方米以上)价格下降的同时，小面积住房(90平方米以下)价格反而出现了更大幅度的上涨 这至???说明两个问题：一是住房平均价格的下降主要是由大面积住房导致的；二是房产税政策将大面积住房市场需求挤出到小面积住房市场，导致这些类型的住房价格增长更快。 “结构性扭曲” 形成原因： 1.与现阶段试点的“窄税基”房产税政策有关 2.与户籍制度直接相关。 “结构性扭曲”结果：产生了巨大的福利分配效应，由于小面积住房对应的是城市的中低收入阶层，房产税的本意是要减轻他们的购房负担，但实际结果却完全相反;文章结构;;; 虽然不同理论在房产税对房价的影响方面没有得出一致结论，但是大部分的文献都发现两者是一种负向关系;杜雪君等(2009)利用中国31个省(市自治区)的数据资料为研究样本，发现中国房地产税对房价有抑制作用，而地方公共支出则对房价有促进作用，且后者的影响较大，因此房地产税负和地方公共支出对房价的净影响为正 况伟大(2009)的研究表明，在其他条件不变时，开征房产税将导致房价下降 况伟大(2010)与发达国家不同的是，由于房价的快速上涨，中国的住房市场不仅是一个消费市场，而且更是一个投资市场，预期及投机需求对中国城市房价波动具有较强的解释力。;沈悦和刘洪玉(2004)利用1995～2002年中国14个城市的经验研究表明，在不添加年度虚拟变量的情形下，城市经济基本面能够解释住宅价格变动，如果加入年度虚拟变量，城市经济基本面的解释力大幅度下降，这说明适应性预期对住宅价格变动具有显著影响 况伟大(2010)考察了预期和投机对房价的影响，虽然他认为经济基本面对房价波动影响要大于预期和投机，但预期和投机对中国城市房价也有很强的解释力 Wong(2001)根据理性泡沫理论，当投资者期待未来资产价格上涨时，会囤积资产，从而获取更大的收益 况伟大(2009、2012)通过建立投资者和开发商的理论模型，证实了开征房产税对住宅价格有抑制作用 昌忠泽(2010)分析了房地产泡沫形成的根源，并提出开征房产税和住宅空置税能够抑制房地产市场的过度投机行为;;入选原因;区别;检验的假说;三、估计方法;1、倍差法（DID法，双重差分法） 概念：对比房产税改革之后试点城市房价水平的变化和其他地区房价的变化，两者之间的差距就反映了房产税改革对试点城市房价的影响。 处理组：试点城市（2