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德国土地征收补偿制度及启示 1 德国土地征收补偿制度 1.1 德国的土地征收补偿原则 德国的土地征收补偿原则可以分为如下三个时期，分别是 19 世纪的全额补偿时期、魏 玛时期的适当补偿以及基本法时期的“公平补偿原则”。 1949 德国公布的基本法第 14 条规定： “土地征收补偿，必须公平衡量公共及参与人的 利益以后再作决定。 ”德国基本法公平补偿的意思就是， 土地征收时， 应对公共利益与土地 被征收人的利益进行衡量， 并且应该给予公平的衡量， 把公共利益与参与人的利益放在同等 地位上，不偏不倚。这种既不偏颇当事人的利益，也不私好“公众”而牺牲私人利益就是基 本法的公平补偿。 在实务上，德国法院对基本法的贯彻，实质也仍然是类似于“全额补偿”。德国联邦普 通法院在 1952 年 6 月 10 的一个判决就认为，在土地征收案件中，被征收人可以由补偿费， 再获得与其被征收的土地同样价值的土地。 联邦普通法院对公平补偿的诠释就是根据等值理 论给予被征收人市价 (全额 ) 的补偿。虽然德国宪法法院在 1968 年 12 月 6 日著名的“汉堡水 坝案” 中认为， 基本法公平补偿的规定， 不是一定必须给予全额补偿， 只以交易价值为导向 的补偿，并非基本法的本意。所以，被征收人并不一定必须被给予与被征物“完全等值”的 补偿。但是由于德国的立法实务多是采纳全额补偿。 联邦普通法院认为只有在例外的情形 (例 如立法者特别的立法 )，才允许给予低于市价的补偿。① 在立法上，德国在二战后制定的法律也是采纳全额补偿。 1953 年 8 月 3 日公布的战后 第一个联邦征收法律 《建筑用地取得法》 规定，土地征收补偿不仅包括被征收土地的“权利 损失”，还包括其他因征收而引起的“财产的不利益”。在 1960 年 6 月 23 日制定的《联邦 建筑法》规定，征收补偿主要有三种：实体损失补偿、负担损失补偿和其他损失补偿。 综上所述， 虽然德国在各个时期有关土地征收补偿原则的具体提法不同， 但基本内容是 保持一致的，就是倾向于以市价给予全额补偿。 1.2 德国的土地征收补偿范围 根据德国《联邦建筑法》的规定，土地征收补偿范围，主要有实体损失补偿、其他财产 损失补偿与负担损失补偿 3 种。 1.2.1 实体损失补偿 实体损失补偿是指对被征收土地以及其他征收的“标的的价值”的补偿。 1.2.2 其他财产损失补偿 其他财产损失补偿是指实体补偿之后，财产权人仍有的损失补偿。《联邦建筑法》第 96 条列举了三种其他损失补偿的种类： (1)对目前财产权人的职业、营业能力以及其欲达成 的工作， 造成暂时持续性的损害。 但是这种损失额以不超过在另一块土地上造成与目前同等 的利用，所需的花费为限。 (2) 因征收使得征收剩余的土地，或是使得与征收土地有空间及 经济上密切关联的财产权，产生价值上的减损。 (3) 因迁居所引起的必要的迁徙费用。 1.2.3 负担补偿 这主要是指因征收而解除的租赁契约，或是该契约的解除 (或中止 )是因为该房屋即将被 整建或是强制更新， 以致无人承租或是致使闲置无用， 这将使财产权人短暂的失去租金的收 入，这应给予补偿 ;以及因此承租人或承租人因被解约，必须迁居以及暂时另觅居处，而所 需迁徙费等等的损失，包括在特别负担的范围之内。 1.3 德国的土地征收补偿标准 关于的土地征收补偿标准，德国的《联邦建筑法》规定最为详细， 《联邦建筑法》也是 德国最为重要的有关征收的法律。《联