中楠地产_长沙双水湾项目产品竞争力分析及营销策划报告_136页.pptx

;;;区域竞争力和产品竞争力;区域竞争力分析;项目解析 —项目参数;项目解析 —项目区位;本案;项目解析—项目小结; 从项目所处的区域来看，预计主要面临来自两大竞争： 1、区域内的竞争－－周市板块 ; 2、区域外的竞争－－城南、市中心、城东板块.;东部板块;市中心板块; 北部板块发展较早,目前已经成为市区的延伸,区域内配套齐全,生活便利,项目较多,基本以中高档住宅为主。目前北部板块的项目主要集中在北门路沿线及周边和长江路沿线及周边，因此北部板块可分为城北板块（城北住宅集中区），和周市板块（长江北路住宅集中区;从片区形象上看，周市板块是众多购房者认可的区域之一。昆山城区自然资源的逐渐稀缺，北部板块距离市政府较近，由于北部生活配套比较完善，对市区客户有较大吸引力。同时由于北部板块已经基本融入市区，且在不断向北向东发展,对北部周边的乡镇也有较大吸引力,该区域未来的发展前景非常乐观。; 自08年以来该片区拍卖土地为30多万平米, 根据1.5的平均容积率测算,这一片区未来至少有50万平米住宅推出市场,未来该片区的住宅供应量会比较大，因此未来的片区竞争会出现一个新的高峰。同时，该片区近距离市中心作为支撑，会给片区的居住氛围带来很好的保障作用。;;项目名称 ;结合项目综合素质判断，项目档次在区域内属于中高档。 预计项目主力客户群体是城市中的中等偏上的收入阶层。;项目;;;建屋自由都市;;君临天下;开发商:昆山光大房地产发展有限公司 地理位置：第e特区，位于昆山市白塔路（东）新浦路（北）交叉口。 项目概况：项目占地125000㎡，建筑面积205000㎡，总户数：约1380户。 该盘目前正在销售四期,目前还有90套高层房源在出售。主要户型为90-104平米。 价格：均价5000元/平米。 客户人群：周边企业工作的新昆山人占60%以上，昆山本地的私营业主约占20－30% 项目分析：项目规模较大，内部配套齐全。容积率低（1.64），绿化率高（45％）。小区内部环境较好、主打智能化品牌，比较符合年轻人的口味。 该项目外立面不够靓丽，房型设计实用性不佳，以90－103平米的2房居多。;项目竞争分析—小结;产品???争力分析;? 项目之胜,独在于水：一曲江流一缕烟 ;本案;立面简洁而高贵，现代主义风格;6、7#;1、4、5、8#;2、3#;面积;优势 区位优势:交通便利, 距市中心十分方便.地块的展示面很好。 环境优势:2条河流流经项目前面，景观生态资源丰富. 规模优势:项目规模大,中等户型，产品具有竞争优势. 劣势: 规划劣势:没有充分利用2条河流、做足水景观的文章;社区内相应的休闲配套(如网球场等)欠缺;整体规划采用“棋盘式”格局,缺乏变化;建筑外立面较为单调. 产品劣势:与建屋，云山诗意等竞争对手的产品同质化严重、建筑密度大.;与竞争对手相比,本案优势并不明显.就目前现状,项目入市销售并不存在太大问题.但随着市场发展,竞争对手的相继发力, 本案在未来实际销售过程中恐难获得良好市场效果,容易陷入残酷的价格战.;因此,只有对本案项目产品进行优化,从产品、配套、环境上达到和超过竞争对手,并打造出差异化的竞争卖点,才能在未来的销售上成为价格的领导者,最终获得成功.;产品竞争力提升;　本项目外立面在可能的前提下，建议尽量完善;为了使本项目首先在视觉上脱颖而出,实现产品差异化, 建议在规划允许前提下, 大胆创新, 在建筑色彩上做出局部变化 (如窗台/阳台/局部墙体),显得更超凡脱俗、与众不同.;水系的引入:将水系引入小区,通过水系和绿化分割组团,不仅丰富小区的景观,也使小区的格局更富趣味性,增强了组团的私密性,也增添了生态社区的卖点.;循环水系的建立,将自然活水引入社区;木栈道;生态的小区:园林、活水、原生的材质,构成了生态氛围;生态泳池;建议开发商与政府协商打造的自然亲水水岸完善周边环境;建筑细节; ????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????;人文景观元素建议;商业街规划咖啡/酒吧等休闲景观餐饮的功能.;4.运动休闲区——网球场/羽球场/桌球室/乒球室;客户分析;如何探寻哪些是我们的客户？;锦绣豪门客户构成情况;区域内项目客户构成情况;为了彻底摸清楚项目客户群，进行了全面的客户访谈;类别;类别;类别;;类别;;市场上有哪些消费者在关注高端楼盘—区域内原住居民＼国企高管＼企业白领＼公务员等;总体项目客户定位——项目周边为主，外围为辅。;城市新锐;目标客户的概貌 [25-35岁之间] [年收入6-10万之间] [精明而务实] [注重各种产品的个性特色] [讲究人性