城市综合体发展模式专题研究.pptx

城市综合体五大发展模式专题研究;万象城模式 万达模式 海岸城模式 SOHO模式 阳光百货模式;;深圳华润中心·万象城案例分析 “最”之模式;深圳华润中心·万象城：集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的商业建筑群;华润大厦——国际标准5A甲级写字楼，共29层，办公面积约4.2万平方米，是华润集团在全球范围内继中国香港、北京、上海和泰国曼谷之后，第五座以“华润大厦”命名的5A甲级写字楼。 ;二期开发：五星级商务大酒店、酒店式服务公寓，华润中心形成以商业、办公、酒店、公寓为一体的高价值物业配比;管理经营模式;华润·万象城主力店铺形态—— 提供一站式购物、休闲、餐饮、娱乐服务;通过研究，总结出深圳华润中心·万象城成功的KPI体系;万象城成为了华润一个可复制的品牌，目前已经到了品牌收获期;投资商 华润（集团）有限公司 发展商 华润（深圳）有限公司 建筑设计 美国RTKL Associates Inc 广东省建筑设计研究院 园林景观设计 澳大利亚Place Planning Design 灯光设计顾问 Kaplan PartnersArchitectural Lighting 机电设计顾问 Flack+Kurtz Consulting Engineers 消防与安全设计顾问 Rolf Jensen Associates.Inc 电梯设计顾问 Hesselberg. Keesee Associates .Inc 幕墙设计顾问 Curtain Wall Design Consulting. Inc 零售设计顾问 香港仲量联行有限公司 交通设计顾问 香港MVA公司 深圳市城市交通规划研究中心 工料测量师 香港利比建筑工料测量师有限公司 工程监理 中国国际工程咨询公司 广告推广策划顾问 深圳市蔚蓝时代广告有限公司;华润中心总投资40亿港币，分两期开发，一期投资18亿；二期投资22亿;资金回收期;;;万达城市综合体发展模式研究;万达集团转型：从住宅为主向多元化投资转型，最终聚焦商业地产的开发。;（4）受到政府的欢迎。 万达通过“四个好处”工程，在与各地方政府谈判项目过程中，获得有利地位，将土地成本压缩到最低;宁波万达广场概况;宁波万达广场内部商业街及广场;从05年开始，万达尝试在城郊结合部做大型的商业项目，宁波项目是万达在城郊结合部的第一个项目;销售型产品——万达广场48克拉Mini公寓;位置：地处五角场核心位置，用地范围东临凇沪路，南靠邯郸路，北依政通路，西侧为国宾路。 规划：广场平面呈“品”字形布置，划分为五幢大型业态的商用群楼和三幢甲级高层办公楼。其中商业面积26万平方米，三幢甲级办公楼约8万平方米 商业模式：万达采用订单式的商业地产运作模式，汇聚沃尔玛购物中心、ＨＯＬＡ家居、香港新世界巴黎春天百货、食品广场、国际影院、黄金珠宝城、宝大祥青少年购物中心、新华书城等八大主力业态，以及近百家各具特色的精品专卖、餐饮休闲品牌。;五角场万达广场主力业态体现了万达广场第三代产品的特征：即购物、娱乐、餐饮、休闲、运动为一体，满足不同年龄客群的”24小时“消费需求;万达广场开发的三个时代;;万达广场第三代产品——城市综合体开发模式特征;第三代向第四代的转型：未来会加入展示、文化、展览等业态进去，除购物休闲之外，还可以有一些文化熏陶;万达综合体的核心商业模式：订单商业;;万达董事长王健林提出，做商业地产有三好三难:;低成本 资金 来源;途径一;通过万达广场的规模化开发，解决了开发商普遍面临的“短债长投”问题，形成低成本资金良性循环;万达广场模式的四个运作环节说明;万达广场的定位关注“地址、规模、主力店”三大要素，确保基本成功;万达广场的选址：集中于城市核心区或未来城市拓展区。;1、业态决定体量，万达广场商业体量恒定，一般体量大概在10-15万平米，稍微大一点的城市规模大的会到20万平方米，原因在于基本主力业态包括百货、超市、影院、餐饮街、精品店、电子游戏房等，此类业态再加地下空间，仅需15万平方米。 2、不同阶段有不同商业档次。万达广场在开业的时候，以适合周边人群消费能力来确定招哪些商户进来，万达不会先引入高档商