商业业态定位规划及经营建议课件.pptx

商业业态定位、规划及经营建议;目录;商业业态定位;竞争业态机会挖掘;主力消费群体挖掘;项目自身分析;业态规划可依据项目的自身体量面积，参考项目当地商业发展的情况，针对各业态的经营面积作出预估。;业态规划需考虑的六个微观因素;业态规划需考虑的微观因素之一：租金水平;业态规划需考虑的微观因素之二：面积要求;业态规划需考虑的微观因素之三：工程技术条件;业态规划需考虑的微观因素之四：业种聚客能力;业态规划需考虑的微观因素之五：辅助功能区需求;业态规划需考虑的微观因素之六：人流动线;根据企业实力、经营目标、承受风险能力等因素考虑采用哪种经营方式，按实际情况，一般可以采用自营、招租、委托经营管理三种主流方式。 ;2、招租 商场将场内一定面积的铺位或专柜出租给实际用家，商场获租金收益，铺位或专柜的实际用家负责经营，获取经营收益，承担经营风险。 3、委托管理 产权出售，在约定期限内投资者委托商业管理公司统一经营，获取稳定的收益回报。;三大主流经营方式对比;三大主流经营方式适用情况;1、投资资金回收期预测 项目资金的有效回收，可以保证企业充足的流动资金，有效运用到下一项目中去； 2、项目收益效果预测 收益效果是企业成败关键，通过不同经营方式的效果分析比较，选择最优方案； 3、经济走势分析 通过包括利率走势、投资回报率等分析，判断选取何种经营方式； 4、风险比较分析 分析商场不同经营方式所带来的风险概率大小等。 ;香港购物中心借鉴;香港购物中心 的建筑及商业规划;一、城市中心的购物中心最多达18层，商业向空中发展，将商业价值利用到极致。;二、设计复合型人流推动结构，地铁入口直接与较高楼层相连，提高各楼层租金收益水平。;三、主力商家重复度高，但购物中心善于利用自身特色形成优势。;三、美食在购物中心总营业面积中承租面积最大，平均占总承租面积的25％以上。;四、不要把餐饮放在一个地方，而是要多点多层的休闲餐饮。;五、不允许在购物中心内部出现任何一条“阴阳街”;香港购物中心 的人流动线设置;一、多主力店原则，层层都有核心主力店，有的购物中心??层甚至于有数个主力店。;购物中心名称;二、将主力店设置于购物中心的两端，将一般商户设置于购物中心的中部;案例介绍：又一城 又一城的LG1层平面当中，其两端分别是香港唱片旗舰店和AMC电影院，而一般的承租商户则分布于中间。这样在两大主力店的拉动下，中间的一般承租户就能享受更多的人流，实现资源互动，人流共享的目的。;三、将主力店设置于购物中心中间，一般商户围绕主力店分布。;香港比较常见的购物中心造型除了长条形的直线带状之外，”L“型和四方型的也比较常见，这两种平面造型的购物中心，其基本的动线规划就是将主力店设置在购物中心中间，而一般承租户则围绕着主力店呈发散状分布。 香港购物中心的这种劝线规划原则的精髓在于：将主力店设置在中央地带，就能形成一个平面的商业核心，同时积极利用这个核心作用的人流吸引作用，达到人流聚集、发散的效果，不仅促进了一般承租商户的经营，也促进了主力商家的经营，使购物中心商业元素之间实现良好的整体互动。 ;四、设置多个地铁出入口，全方位引导人流，使购物中心与地铁站融为一体。;多个地铁出入口的设置，有利于促进购物中心的整体经营。如青衣城在同一平面上设置两个地铁出入口，这样的设计至少有两大作用： 1、在地铁到站后，有利于疏导人流。当人流过于拥挤时，则消费者购物频率不高，多出入口的地铁设计，有利于合理分散人流，提高购物机率。 2、不同平面，不同区域的地铁出入口设计，在方便了消费者乘坐地铁及进出地铁站的同时，还能引导人流购物，在一个购物中心造就了两条地铁大街，两个地铁同层，使更多街道上的商户、更多平面上的商户，能享受到地铁所带来的人流和商机。;五、不把停车场只放在负一层，而是将停车场进行多楼层设置，进行人流引导;六、将美食广场安排在购物中心的顶楼，形成吸引人流的磁极;七、在购物中心设置大型电视屏幕，形成人流集中的焦点效应。;八、建筑玻璃外墙进行主题式设计，让建筑外部形成消费动力。;九、将电影城的入口设置于首层，但是出口却设置于高层，引导人流往上走。;十、巨大的、可爱的卡通公仔摆在交叉路口，将人流引向购物中心。;人流动线设置;十一、自动扶梯口设置引导性广告，吸引人流按照其引导的方向走。;十二、充分发挥街铺的聚客作用，设计尽可能多的街铺以营造商业气氛。;十三、顶楼设置特色化，让顾客情不自禁往上走。;香港购物中心提高购买率 及创造愉悦购物感受的策略;一、层层退缩的中庭设计，让顾客的空间感受最佳化。;二、大量运用弧形动线，创造购物中心丰富的视觉空间和愉快的购物体验。;三、不让主力店占据一整层的面积，而是要让它同一店铺多层分布。;;四、平面商业分布不设商品专属区，而是实行混业经营。;五、同一