同修会演讲PPT(城市的更新变革)对外.pptx

同修会第五期 2016年上海存量土地获取路径及物流地产研究;;政策回顾;关于本次22号文的全面解读;关于本次22号文的全面解读;上海土地利用现状及问题;国土资源管理的三种新常态;上海市各类建设用地比例;上海市工业用地供应所占比重走势图;企业生存时间与土地出让年限的不匹配;企业存活周期;上海的土地新政;新增土地的全生命周期管理;从全市来看，土地出让年限从50年调整为20年后，土地出让价格基本没有变化。 一些重点产业园区，针对高新产业项目，通过“三委两局”高新项目认定以后，还可以给50年土地使用年限;存量工业用地转型;存量土地1：转型(104+195);关于转型的要求;土地价款补缴方式和要求;相关案例;存量土地2：低效建设用地的减量化;推进低效用地减量化的有关政策;存量土地3：郊野公园建设;首批试点的7个郊野公园为嘉北郊野公园、浦江郊野公园、青西郊野公园、松南郊野公园、长兴岛郊野公园、廊下郊野公园和广富林郊野公园，规划总面积约130平方公里，其中正在实施的一期面积约50平方公里。;存量土地5：城市更新;上海24个城市更新试点(1);上海24个城市更新试点(2);对企业的影响;对未来上海房地产市场的影响;如何思考，又该如何解决？;1;上海市长提出“1+3+8”政策加快推进城中村改造;改造的基本原则;三种改造方式;八方面配套政策;加强规划和计划管理;不同模式的相同之处;不同模式的不同之处;企业介入城中村改造的基本框架;三种改造方式;净地;国有;国有;43;奉贤区金汇镇2街坊10/1丘地块收储收入2016年10月，政府将对由被收购公司持有的奉贤区金汇镇2街坊10/1丘地块进行土地性质调整并开展相关收储评价工作。相关收储补偿价明细如下： 236亩工业土地价值：3.18亿元（135万元/亩）；农转工建设用地补偿：4.72亿元（200万元/亩） 大浦星市场房屋拆除补偿：3.75亿元（2500元/平，总计15万平）；大浦星市场地下管道及配套拆除补偿：8000万元 商业商户拆迁补偿：2.1亿元（15万/户，总计1400户）；未列入补偿金额：预计市场拆除租金收入补偿4000万元 以上均为企业保守估计，预计收储补偿价总计：14.55亿元，并且该笔收入为免税收入。 2、政府拍卖价差额奖励收??按现行的政策，政府先将该土地评估后收储，再将土地推向二级市场公开拍卖，拍卖价格减去收储价格的差额的30%，奖励给原有的土地持有者。 目前，标的公司已与某房地产开发有限公司，签订了合作协议，约定将以每平米11000元楼面价（含出让金），投标托底开发。该地块现行容积率2，可建地上建筑面积约290000方。总托底价格住宅部分约22亿元。 预计获得奖励为：（22-14.55）*30%=2.235亿元 税后现金流为：1.68亿元（所得税税率25%）;对不同区块，上海市有不同的转型升级要求：;重点实施工业区转型升级“四大工程”;按照“三环一带”的市域空间，分类布局重点产业;;;;土地价款补缴方式和基准要求;针对政策要求的开发方式，开发商参与低效工业用地的模式只有两种：;53;转让方面加入更多限制，地产商操作空间更小：;;国企红利;2013年12月上海发布《关于进一步深化上海国资改革促进企业发展的意见》，掀开上海新一轮国企改革序幕;改革开放以来，上海国企改革经历了四个阶段;上海市历来被称作“国有资产重镇”;国有企业拥有的土地规模庞大，但家底不清;上海新一轮混合所有制改革 民营资本将迎来新机遇;上海新一轮混合所有制改革 民营资本将迎来新机遇;上海新一轮混合所有制改革 民营资本将迎来新机遇;上海新一轮混合所有制改革 民营资本将迎来新机遇;打造混合所有制改革的资本与产业平台，企业可积极介入;上海国企改革必然与土地改革联动，带来国企土地红利;非建制镇;非建制镇来源;非建制镇特点;访谈：非建制镇机会巨大;非建制镇改造的政府痛点（1）;非建制镇改造的政府痛点（2）;非建制镇改造的政府痛点（3）;非建制镇改造的政府痛点（4）;后续运营难点——部分失地农民就业、生活困难; 虽然非建制镇的改造是在必行，但浩大的改造工程并不是每一家公司都可以介入的，不光对于企业能级，对于城市更新改造能力 ，相关经验都有极高的要求。 对于企业而言，已经具备一线城市旧城改造经验，具备实际操作能力，具备开发条件。;棕色用地;棕色土地开发;郊野公园;80;81;小结：;;具体案例（1）：;具体案例（2）：;;END;9、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。1月-211月-21Friday, January 29, 2021 10、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。23:21:4923:21:4923:211/29/2021 11:21:49 PM 11、越是没有本领的就越加自命不凡。1月-212