房地产企业报表分析与风险防范培训课程_161PPT.pptx

房地产企业报表分析与风险防范;公司最大的危机是什么？——财务！;学生应掌握如下内容 一、财务报表分析概述 二、财务报表的比率分析 三、三层次财务报表分析框架 四、财务风险防范;第一部分 财务报表分析概述;;财务管理、会计、财会与簿记的概念区别 簿记：对企业财务活动的记录，也就是记账。 会计：对记账内容的确认（定性）和计量（定量）----体现企业管理层意图、对财务状况进行包装。这里的包装是在合法、合规情况下对企业财务状况进行的一种包装。 财会=财务管理+会计 ;公司的经营循环：请你解释下图的管理意义;财务报表的目的;二、三张主要财务报表;资产负债表; 资 产 负 债 表;收益表（Income statement） 反映企业一定期间内经营成果的报表。也称“损益表”（Statement of profit and loss），属于动态报表。（利润表） 收入、费用、利得和损失是其基本要素。 编制基础：收入－费用＝净收益 附表：留存收益表（Statement of retained earnings） 反映留存收益的变动。 ;新利润表项目分类;; 权责发生制 收入 － 费用 ＝ 利润 现金流入量－现金流出量＝现金净流量 收付实现制;例：某公司2001年从顾客处收到现金$500 000，其中有$40 000是2000年提供的服务收入但在2001年收到现金，另有$20 000是预收2002年的服务收入，该公司2001年提供的服务中尚有$45 000未收到现金，问应计制会计和现金制会计在2001年收益表中报告的收入各是多少？;现金流量表（Statement of cash flow） 是以现金为基础编制的、综合反映企业一定会计期间内现金的流入和流出及其增减变动情况的报表。 ;现金流量表;三、三张报表之间的联系;;报表钩稽关系;利润表——财务形象;现金流量表——支付能力;资产负债表——财务状况; 资产负债表 现金 负债 股东权益 短期投资 股本 其他资产 留存收益 ; ; 财务报表分析是根据财务报表所提供的数据资料，有重点、有针对性地逐一加以分析和考察，借以对企业的财务状况和经营??果做出正确的评价，分析企业在生产经营过程中的利弊得失、财务状况及发展趋势，为报表使用者决策提供可靠的财务信息的活动。;财务报表分析的产生与发展;财务报表分析内容;看报表，首先要知道自己要了解什么情况，才能有的放矢的去抓取相关信息，从财务报表中，我们可以获得企业如下几方面的信息： 1、企业偿债能力，2、企业经营管理能力，3、企业获利能力. 如果动态地跟踪分析有关财务指标，就能较容易地找到企业财务状况变动的原因；如果和同行业企业之财务指标作比较，就能掌握本企业在同行业中的地位；从而做出正确的决策，使企业的财务状况良性循环 。 ;五、总量与结构分析;财务报表分析的基本方法;第二部分 财务报表的比率分析; 经营管理者在运用财务比率分析时，能够从以下三个方面对报表进行分析,即偿债能力、营运能力和获利能力, 就基本能够把握住企业的财务和经营情况, 也可以说基本看懂报表了。;资 产;项 目;;对房地产开发企业来说，使用流动比率最大的缺点在于如何对存货的流动性进行判断，某些存货可能难以在短期内变现。在A股上市公司的报表中，“开发成本”和“开发产品”均作为存货列于流动资产中，但开发成本能否在短期内变现却很难说。万科（000002.SZ）董事长王石先生前不久称万科从获得土地到供应房子只要九到十二个月时间，比行业平均水平差不多快一倍。这就是说，国内开发商存货中的土地平均要在一年以上才能变现（由于允许预售，实现销售可能比房屋竣工要快）。此外，还可能存在比较极端的情况。招商地产（000024.SZ）总经理林少斌日前对投资者解释，公司这几年项目建设速度偏慢有客观原因，比如广州的项目，当初招拍挂拍的地块，由于政府更改规划而不得不更改原先的规划，导致项目规划长达三年时间批不下来。重庆、北京项目搞拆迁就花了三年多的时间。由此可见，与制造业相比，房地产开发行业存货变现的时间更长，速度差异也更大。那么，漠视这种现实显然是不应该的。 ;香港会计准则考虑了房地产行业的上述情况，我们可以发现在香港上市的内地房企对存货均分为两类，分别列入流动资产和非流动资产