惠州华贸中心定位及营销发展战略.pptxVIP

;;我来了;;;经济形势：面对全球金融危机的不利影响，中国经济依然保持着整体向上的发展势头 ，并保持活力;政策走势：为应对全球金融危机，政府放松银根，利好房地产市场;政策走势：许多城市已经出台救市措施，中央亦出台相应政策，行家预测未来将有进一步动作刺激房地产市场;城市发展：惠州未来几年发展潜力巨大，经济、人口、产业高速增长为房地产持续发展提供平台;;区域背景：惠州CBD发展步入成熟阶段，CBD的发展需要一个城市综合体的支撑;市场行情：房地产市场进入调整期，但领袖产品销售状况依旧良好;;征服者案例1：雅居乐·白鹭湖——探讨外销的可能？;征服者案例2：富力·丽港中心——寻求市场的天花板？;竞争局势：未来竞争项目少，本项目作为CBD最大规模的都市综合体，充分享有CBD会展资源及行政、金融、文化、商务、交通的集约资源，竞争优势明显。;市场呼唤征服者！;;区域定性：一轴十区布局规划，项目附近的市民乐园作为区域商业商务辐射源点;;区域特性细分：江北18号小区以及华贸中心近5年成为中心区商业、商务、住宅发展焦点和重心;区域交通分析：外围四大主道/ 惠州火车站，地面交通为区域商务发展提供了硬环境支撑;区域人流分析：白领居多，人流大、质素高， 商务人流消费力强大，未来将会吸引全市的消费人流聚集;地块位置：文昌一路，西面正对中心区众多高尚居住小区，其余方向均为市政配套以及办公楼;地块景观：北面有高层部分景观受阻，其他视野空间目前较好，项目运作空间较大。;地块微观价值：临文昌一路地块价值面最大，特别是衔接会议中心、TCL总部大厦两大路口。;项目主要影响因素：属于会展辐射第一区，产业受益极大，会展经济将会直接促使项目未来发展;项目SWOT分析;CBD的征服者与引领者;;定位前的思考：惠州需要什么样的产品？CBD需要什么样的产品？着重分析3方面;项目角色定位;项目角色定位：领导者、补缺者;物业定位;形象定位及形象语;项目价值平台建立;项目内部有机关系以及操作平衡点;;市场研究：华南板块具有影响力的购物中心较少，珠三角东部缺乏较有影响力的购物中心;市场研究：惠州缺乏中高档次购物中心配???，江北缺乏购物中心配套;项目商业主题及形象;项目商业操作理念一：三维空间界定;项目商业操作理念二：“积极空间”展示;项目商业操作理念三：宜人为人要求;项目商业定位原则;业态定位——购物中心;这一类的人其实跟无产阶级处于相当的地位，但是他们出卖的是脑力而不是劳动力，而且他们有稳定的工资，为了这个赢得很好的工资，必须有很好的教育和很好的职业训练背景。这种人在十九世纪下半叶形成，我们叫他们中产阶级。 一个稳定的社会，必定是两头小，中间大的组成结构，也就是中产必定是绝对的大多数，资产和无产都只是小部分存在的。中产阶层的形成可以分为自然形成或有意识控制的结果，二次世界大战后，西方盛行中产，那是自然形成的结果，在中国，绝大部分是无产者，中产阶层需要有意识控制，才能得以形成。中产阶层的出现，甚至占据主流，是社会稳定的极重要因素，他们有自己的思想、行为模式与发展方向，是推动社会进步的主要力量。 中国的中产阶级在消费上非常进取，争分夺秒地享受，冲锋陷阵地消费。 ——王受之《哈罗！中产》;;业态定位——购物中心顶层;业态定位——项目内部小区路;业态定位——项目侧面商业街;业态定位——写字楼裙楼;项目商业销售价格预估;;住宅市场分析（中心区高档住宅）：供求比约为3，价格集中在8000-10000区间内;分布：主要集中区域为江北，其次为东平;住宅竞争对手分析：未来约有21万㎡力量竞争，主要竞争对手为佳兆业中心;住宅定位：都市核心BOX ，国际生活空间;住宅客户导出——1、参考项目成交客户分析;住宅客户导出——2、物业定位决定的客户群体;住宅客户导出——3、项目周边人群结构分析;住宅客户导出——4、未来人群分析;住宅客户定位：分6类分析;1、换房类客户分析;换房类客户访谈;2、为子女买房客户分析;为子女买房客户访谈;3、投资客户分析;投资客户访谈;4、企业团购客户分析;企业团购客户访谈;企业团购客户访谈;5、工作室客户分析;工作室客户访谈;6、第二居所客户分析;第二居所客户访谈;7、首次置业客户分析;首次置业客户访谈;住宅户型定位：户型配比论证体系;推导过程1：;全市普通住宅户型面积走向分析;住宅户型配比建议;初步推导户型配比结论1：;推导过程2：;三房、四房畅销户型;一房、两房畅销户型;户型配比结论2：;推导过程3：;项目开发条件分析;未来竞争分析;户型配比结论3：;推导过程4：;1.社会人口结构;2、置业周期特点;3、社会经济发展与人口消费能力的承载能力;4、本地居住文化特点;5、未来产业链人口部分对户型的影响;户型配比结论4：;住宅价格预估;;惠州写字楼市场的发展历程——从“被迫租用