房地产企业会计实务介绍.pptx

房地产企业会计实务介绍 ;PartⅠ 公司整体财务状况介绍;PartⅠ 公司整体财务状况介绍;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;;; 6、开发产品 用于核算竣工后的房产，竣工的标准一般指办理竣工备案手续，取得竣工备案表。 开发产品应按房地产开发项目，分别物业类型进行明细核算，公司账面核算一般未明细到每套房间，需通过设立台账进行明细记录各商品房单位的增减、结存、成本等情况。目前公司普遍采用明源销售管理系统作为开发产品明细台账。 ;;;;;;;;;;;; 例：2009年12月，某房地产项目结转收入4亿??，该项目预计共可实现收入20亿元，据测算共需缴纳土地增值税1.5亿元，则12月应预提土地增值税0.3亿元（4*1.5/20) ，做如下分录： 借：营业税金及附加--土地增值税 0.3亿 贷：应付账款—预提费用—预提土地增值税 0.3亿 假定2010年3月，该项目进行土地增值税清算，共需缴纳土地增值税1.6亿元，该项目账面已经累计预提土地增值税1.5亿元，则应做如下分录： 借：应付账款—预提费用—预提土地增值税 1.5亿 贷：应交税费—应交土地增值税 1.5亿 并将差额计入当期”营业税金及附加“， 借：营业税金及附加--土地增值税 0.1亿 贷：应交税费—应交土地增值税 0.1亿;三、公司主要会计政策介绍;（二）我司房地产企业收入结转政策;;; 从对收取房款的要求来看， 也存在两种不同的做法：;;;;（三）房地产企业成本费用划分标准; 对于职工薪酬以及办公费、水电费、折旧费、劳动保护费等日常费用，一般按照以下划分标准：; 根据成本费用划分原则： 样板房、售楼处的设计、建造、装饰等支出应作为“开发成本”核算；样板房、售楼处的日常维护和运营费用作为“销售费用”核算。 样板房内购置空调、电视机、影碟机等资产，随同样板房一同出售的，通过“开发成本”核算，计入样板房成本，不随同样板房一起出售的作为“固定资产”核算。 ;1、成本归集对象 我司《房地产企业会计核算办法》规定：如有需要各公司可以按项目分期、片区、组团、楼栋等作为成本归集对象，以保证成本归集和核算的准确性。同一地块、项目的共同成本在不同成本归集对象之间的分摊，可以根据项目的实际情况和规划设计条件合理选用可售面积、建筑面积、占地面积、投资额等标准进行。 如地价在不同成本对象之间一般按占地面积进行分摊，公建配套成本在不同成本对象之间一般按可售面积或建筑面积进行分摊。; 例：如公司竞得一土地项目，总地价12亿元，项目包括A、B、C三个地块组成，占地面积分别为1、2、3万平方米，该公司拟分期开发，将每个地块作为单独的成本核算对象。按照占地面积分摊地价，则A地块地价为2亿元[12*1/(1+2+3)]。;2、成本在完工与未完工部分之间的分摊 房地产项目一般分批竣工，且在竣工时部分成本尚未发生、尚未办理竣工决算，因此在结转开发产品或主营业务成本时， 不能直接按账面成本进行分摊，一般采用预计单方成本进行结转。 我司《房地产企业会计核算办法》规定：在竣工时由于部分成本尚未发生，或由于工程结算等原因尚未支付，致使结转为开发产品的实际成本尚难确定的，应按照规划设计、合同、工程预算、工程量确认单等资料合理预计后期投入成本，按已发生成本和预计后期投入成本确定为 商品房成本，各商品房单位的成本一般按照可办理产权证的面积分摊 。 ; 预计单方成本=预计总成本÷总面积（可售面积或可办理产权证面积） 结转开发产品金额=竣工面积 × 预计单方成本 结转销售成本=结转面积 × 预计单方成本;3、成本在不同物业类型之间的分摊 同一成本归集对象，往往包括不同物业类型，如住宅、别墅、商铺、车位、会所等，由于不同物业类型耗费的成本和预计带来的经济效益不同，分摊成本的原则也存在差异。 我司《房地产企业会计核算办法》规定： （1）幼儿园、学校以