滕州大同天下2016营销方案1(13(调整)).docxVIP

精品文档 精品文档 PAGE PAGE24 精品文档 PAGE 滕州大同天下 2016营销方案1（13(最新调整版)）- 大同天下项目 XXXX年营销方案 目录 一、操盘思维共识：(市场环境分析详见附件 一)2二、住宅可售房源梳理 及销售建议  3 （一）回迁区（  A/B/C1/E1/F  区）剩余房源梳理及销售建 议  3  （二）  G  区剩余房源梳理及销售建 议5（三）新加推区域 （C2、J、E3）销售建议  （6四） 左 岸 名 郡 剩 余 房 源 梳 理 和 销 售 建 议  8  （五）大同天下住宅货 值统计表  13 三 、 商 业  货 值 梳 理 及  销 售  建 议  14 （ 一  ） 大 同  天 下 商 铺 鸟 瞰 图  14  （二）主 要 版 块 商  业 价 值  梳 理 及  销 售  建 议  15  （三）销售现状分 析 21 （ 四 ） 销 售 时 间 先 后 产 生 的 财 务 成 本 22（五）商铺XXXX 年销售综合建议 23 四 、 XXXX 年 项 目 营 销 思 路 25 （ 一 ） 总 体 营 销 策 略 25 （ 二 ） 年 度 营 销 推 广 初 步 筹 划 25（三）项目 综合货值梳理及销售目标设定 27 （ 四 ） 年 度 营 销 任 务 分 解 28 1 大同天下项目 XXXX年营销方案 前言： 通常情况下，作为乙方提报年度营销方案必定是异常精致、少则上百p美观ppt且辞藻华丽夺目，现阶段我司摒弃上述形式，作为参与到大同天下项目各种细枝末节的销售方，第一线给客户直接接待及提供服务，及从始至终见证并参与了项目的成长，我司将采用平时沟通语言直达营销问题核心，提出最真诚的销售建议。 年大同天下的销售工作的核心就是共识。概括来说就是可售房源的共识、可售房源去化速度的共识、可售房源价格的共识，本方案立足于项目、立足于销售方对客户需求的理解，向甲方领导汇报我们的观点。 一、操盘思维共识：(市场环境分析详见附件一 ) 附件一：房地产市场概况 .doc 房地产行业作为国家支柱产业对GDP的拉动和政府的税收贡献依然具有不可替代性，因此国家意义上的救市无需置疑，但是需要我们重视的是，不能以为国家救市，地产行业的前景就一片光明，地域性的差异、库存和潜在消费客群的数量是决定区域性市场销售前景的重要考量指标。以大同天下的核心区域为例，有两个细节变化能说明作为项目我们将面临的挑战： 1、盛隆焦化薛城项目:XXXX年到该项目外展时，大同天下团购需求初步摸排报名160余人，XXXX年再去做外展，该项目职工除去刚毕业招聘来的大学生外，其他本厂职工全都有至少一套房子，夫妻双职工或者管理层都有了两到三套房子，大同天下项目团购初步需求报名未超过6人，最终未成交一套房子。 2、南部乡镇重点村：XXXX 年去村里村委或者商店发放宣传页 时，都能偶遇性得到潜在购房信息， 14年发超市购物袋在商店也能 获得三四户购房信息，而 15年再去看，村里绝大部分住户都已经在 市区购房，有些村除了几户未在市区有房以外， 其他无论孩子多大都 实现了市区一套房子。 滕州有预售的库存是 211万平米，未拿预售的广义库存达到 1000 万平米以上（有数 2 据说是1500万平米以上），而在经济低迷，大部分厂矿企业不能 发全工资和需求井喷期已成过去的情况下， 结合大同天下项目本身剩 余产品情况，XXXX年我们需要达成的第一个共识就是： 住宅兼顾利 润率，重点强调去化；商业以去化速度为第一考量，现金为王。 二、住宅可售房源梳理及销售建议 （一）回迁区（A/B/C1/E1/F区）剩余房源梳理及销售建议 1、回迁区剩余房源货值梳理： 回迁区剩余房源情况汇总表合计 （A/B/C1/F/E1)剩余房源 数量及占比 剩余房源 总量占比面积分布及占比 面积区间 80以 下81381914%101-1XXXX年下半年多次的价格调整，大同天下的现金购房客群选择找三年单子、工程款和转移其他项目购买，16年刚需重启，建议各区分区分时间以清盘名义拿出少量剩余房源的一楼、顶楼。18楼等特殊楼层特价房，制造营销噱头,吸引客群到访，保持项目热度和现场氛围，促进房源稳步去化。余下部分房源稳步去化，不进行大规模促销。难去化房源亦可抵付工程款，保证公司利润和去化。（每月最多5套，已吸引客户到访为主要目标） 2）、综合考虑回迁区剩余房源，建议销售政策为：A/B/F/E1/C1 一次性付款96折，按揭付款98折优惠,送一万助学金，跟C1区一个政策。C1区剩余房源开盘价都在5000到5XXXX年重要节日现金购房加大优惠力度，现金成交价控制在4400到4600元之间就能完全体 现C1区价值。 3）、E