房地产住宅批量精装标准化体系及施工管理浅析.pptx

房地产住宅批量精装标准化体系 及施工管理浅析猩猩进化引发的思考？？ 科学家们说，我们与黑猩猩百分之九十五相识的基因图谱 关于精装修标准化体系要用工业化的思维方式来思考批量精装修要用做产品的思路来看待批量精装修像卖汽车一样卖房子像造汽车一样造房子需要树立的几个重要观念你不是错过了精装修而是错过一个时代；精装修设计是可控设计，决不是创意设计；精装修对开发商来说，是对原来建造方式的完全否定；企业能不能做好精装修，最重要的不是技术问题，而是领导者的观念问题。从营销的角度来看，精装修一定要加分。批量精装 1+2+3 策略一个好的体系、一种好的思路、一个好的执行团队二大重点阶段工作：精装样板设计研发、批量执行管理 三位一体运作模式：营销设计、供应成本、工程密切合作 实操精装项目标准化执行流程 实操精装项目标准化执行流程可分为上下半场共七个阶段：即营销定位阶段、一体化设计阶段、示范样板间阶段、销售阶段、批量施工阶段、批量交付阶段、售后服务阶段，过程中不同时期关注的重点工作不同。 一体化设计阶段批量交付阶段 示范样板阶段 销售阶段批量施工阶段 营销定位阶段售后服务阶段今天要沟通的话题第一部分、房地产企业批量精装现状分析第二部分、批量精装标准化体系部分今天要沟通的话题一、房地产企业批量精装现状分析1、批量精装修的发展现状、政策解读及发展趋势；2、批量精装修的运作模式分析；3、批量精装修的营销模式分析4、批量精装修的弊病及其操作要点分析。一、精装修住宅的发展趋势与现状1、精装修住宅的发展现状、发展趋势、存在的问题；1.1、韩国 （ 住宅建筑、装修一体化） 中韩住宅在美观、功能上差异不大，关键还是在开发模式和设计理念上的细部差异。在韩国买房也都是全装修的房子，天地墙、厨房、卫生间都已经装修配置好，购房者自己只要买家具、带行李就可以入住。在韩国，没有所谓建筑设计师和室内设计师之分，每个项目都是整体全盘考虑，从规划、建筑、景观、户型到装修，各个设计环节由一家设计单位系统进行。最终成稿的设计图册非常详尽细致，从设计方案到施工图纸，每个细部都极其考究。另外，建筑装修也全部由一家施工单位进行，从而保证效率与施工工艺。水、电、煤等各种管道线路都是浇混凝土前预备好的，免去了毛坯房装修中敲墙埋管的烦锁过程。而且还预留好了各种龙头和接口，只要是生活可能用到的，房屋设计建造时都已考虑到，绝对不需要再敲打破坏。许多住宅在土建与装修的间隔工期中，每天都有保洁人员来处理电源槽口中的粉尘，一切都为装修阶段提供了最为便利的条件。韩国住宅装修普遍采用工厂化生活方式，住宅通用部品使用频率高，建筑材料或部品设备尽量实现可回收重复利用，既强调住宅美观，也倡导节能。1.2、日本 （60年发展、标准化指标、人性化动作） 日本从上世纪50年代中期开始支持企业进行装配式住宅的开发和推广。60年代，政府制定了“住宅建设”工业化基本设想，推广进行建筑材料和构配件的工业化生产，施工现场的作业转移工厂。到70年代，住宅装修改造、优良节能建筑技术进一步提到推广。现在日本住宅市场上已经没有了毛坯房，所有在售都是全装修房。 日本住宅早已不在全装修房初级发展层面上，而是更上一层。对住宅建设规定了明确的居住水平和居住环境水平要求。对单体住宅的要求包括耐久性、防水、隔热、隔声、换气、安全性要求等项指标，对住宅小区要求包括日照、公园面积、绿化面积、噪声，这些指标根据经济发展和居民要求大约每隔5年修改一次。针对楼盘的质量问题，监管部门有一套标准化的处罚方法：对开发商作出巨额罚款并可能注销公司，相关责任人还将面临牢狱之灾、问题严重的楼盘会推倒重建。因而在日本，开发商轻易不敢造次。 日本住宅所用材料和规格都十分透明，售楼处设有展示厅，让购房者亲自体验所用建材的优点。不过在日本购房者甚至可以提出选购与样板房一样的家具电器，开发商负责安装调试到位。在装修上，开发商在地板颜色，墙面涂装都提供多种选择，类似于“菜单式装修”。不同的是上海很多楼盘虽然提供了多种装修风格，细节上可变动余地不大；而日本楼盘一般只有一种装修风格，细节上的选择却多种多样。1.3、美国（法制建全、没有为个体服务的装修企业） 美国住宅建设基本实现了产业化，一般是不准卖毛坯房的，出售的全部是全装修房，美国市场上也基本没有了为了个体服务的装修企业，全部为开发商做整体服务。 避免手工操作。手工操作不可控因素多，误差大，容易发生质量通病，对劳动力施工水平的要求高，也不能有效的提高劳动效率。美国住宅大多采用木结构或轻钢结构，采用工业化的建造方式。一般3-4层木结构独栋2周交工，一个小区的建设通常是几栋房子同时施工，签订的交工合同是3个月。在整个建设中，除混凝土基础外，都是干作业（工厂流水线生产，现场拼装），房子建好后即可入住。为数不多的高级公寓单位面积购买价格较高，其