2021年房地产估价师考试模拟练习卷（4）.docVIP

房地产估价师考试真题卷（4） 本卷共分为1大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 严格遵守考试纪律，维护考试秩序！ 一、单项选择题（共50题，每题2分。每题的备选项中，只有一个最符合题意） 1.从经济角度看，土地利用选择的一般顺序是__。 A．商业、办公、居住、工业、耕地、放牧地、牧场、森林、不毛荒地B．商业、办公、工业、居住、耕地、放牧地、牧场、森林、不毛荒地C．商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地D．商业、办公、工业、居住、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地 参考答案：C此题属于熟悉的范畴。是在考查房地产的特性。房地产具有用途多样性，从经济角度看，土地利用选择有一定的利用顺序。解决此题的关键在于在理解的基础上进行记忆。 2.某宗可比实例房地产2007年1月30日的价格为800美元/m2，该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨0.1%。假设人民币与美元的市场汇率2007年1月30日为1美元=7.8650元人民币，2007年6月30日为1美元=7.6835元人民币。则该可比实例的价格调整到2007年6月30日的结果是__元人民币/m2。 A．6323.52B．6804.37C．6.657.48D．6650.25 参考答案：A800×7.8650×(1+0.1%)5＝6323.52(元人民币/m2) 3.有一套建筑面积100m2的住房，每平方米建筑面积标价为3000元，总价30万元。以抵押贷款方式支付，如首期支付5万元，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付。则实际单价为__。 A．3000元/m2B．2850元/m2C．2928元/m2D．2857元/m2 参考答案：A此题属于掌握的范畴。是在考查房地产价值和价格的种类及其相互之间的关系。名义价格是指在成交日期时讲明，但不是一次付清的价格。实际价格是指在成交日期时一次付清的价格。本题中采用抵押贷款的方式支付价格，所以在成交日期时就是一次付清的价格，也就是实际单价。解决此题的关键在于理解实际价格的含义以及抵押贷款的含义。 4.在区段地价计算的基础上作适当调整后的地价为__。 A．基准地价B．标定地价C．标准地价D．路线价 参考答案：A此题属于熟悉的范畴。是在考查城市基准地价评估。城市基准地价评估的方法和步骤总共有6步，在计算完区段地价的基础上，要做适当的调整，即可得到基准地价。在有了基准地价的地区，通过基准地价修正法经调整就会得出估价对象的宗地价格。路线价主要用于城市商业街道两侧土地的价格，而区段的基准地价应用更为广泛。解决此题的关键在于区分路线价、区段地价、基准地价、宗地价格等，祷清它们之间的联系和区别。 5.真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格称为__。 A．市场价值B．理论价值C．市场价格D．理论价格 参考答案：D此题属于掌握的范畴。是在考查房地产价值和价格的种类及其相应的含义。理论价格是经济学假设的经济人的行为和预期是理性的，或真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。解决此题的关键在于复习时和类似的概念进行比较，寻找它们的相同和不同指出，以便更好地区分。 6.房地产评估价值对应的日期称作__。 A．估价日期B．估价时间C．估价时点D．估价基准日 参考答案：C此题属于掌握的范畴。是在考查房地产估价的概念。估价时点是指估价结果对应的日期。解决此题的关键在于记忆。 7.城市房屋拆迁补偿估价中，实行房屋产权调换方式且所调换房屋为期房的，为结算房屋产权调换的差价评估所调换房屋的房地产市场价格，应属于__。 A．估价时点和估价对象均为现在B．估价时点和估价对象均为未来C．估价时点为现在，估价对象为未来D．估价时点为现在，估价对象为过去 参考答案：C此题属于掌握的范畴。是在考查估价时点原则的含义和内容。不同估价目的的房地产估价，其估价时点与估价所依据的估价对象状况和房地产市场状况的关系比较复杂，辅导教材在这方面讲得很详细，关键还在于在理解的基础上熟练掌握。 8.某承租人与一写字楼所有权人于4年前签订了租赁合同，约定租赁期限为10年，月租金固定不变为100元/m2，现市场上类似写字楼的月租金为120元/m2，而市场价格为12000元 /m2。假设折现率为10%，则该写字楼目前出售时的正常价格为（）元/m2。 A．10925B．10935C．10945D．10955 参考答案：D 根据有租约限制下的房地产价值＝无租约限制下的房地产价值-承租人权益的价值进行计算。选用下列公式计算承租人权益的价值：　　　　根据题意：　　　A＝(120-100)×12＝240(元/m2)　　　Y＝10%　　　n＝10-4＝6(年)将上述数字带入公式中计算如下：